Kamis, 21 Februari 2013

Masalah KPR dan Antisipasinya

Banyak problem di seputar penyaluran KPR. Misalnya, permohonan KPR ditolak sehingga DP dipotong dan uang tanda jadi (booking fee) hilang. Untuk meminimalisir kemungkinan itu, kiat paling mudah adalah meminta KPR secara realistis atau yang benar-benar mampu dicicil.

Untuk itu sebelum mengajukan KPR, datangi kantor cabang bank dan buka komputer simulasinya. Masukkan data harga rumah, DP yang akan dibayar, periode dan bunga KPR reguler, serta penghasilan Anda per bulan. Komputer akan menampilkan cicilan yang harus dibayar setiap bulan. Supaya lebih safe simulasi jangan hanya dengan satu bunga.

Kalau simulasi pertama 12 persen, yang kedua 13 atau 14 persen. Ini untuk mengantisipasi bila bunga naik akibat kenaikan bunga pasar, Anda tetap mampu membayar cicilan. Ingat, cicilan KPR tidak boleh lebih dari sepertiga penghasilan bersih. Bahkan, akan lebih baik bila rasio cicilan itu diturunkan menjadi seperempat atau seperlima dengan menambah DP, memperpanjang masa KPR, atau mencari rumah yang lebih murah.

Kiat itu juga berguna untuk menghadapi kemungkinan kenaikan tingkat bunga. Misalnya, kalau gaji Rp5 juta, ambil KPR dengan cicilan maksimal Rp1,3 juta/bulan. Jangan berspekulasi merekayasa data atau me-mark up gaji karena akan membuat KPR ditolak dan menyulitkan membayar cicilan kelak. Bila dari simulasi itu cicilan KPR masih memberatkan, ulangi simulasi dengan menambah uang muka, atau perpanjang periode KPR. Setelah didapat angka yang pas, baru ajukan KPR. Kalau dengan menambah DP dan memperpanjang periode KPR cicilan masih terasa tinggi, Anda harus mencari rumah yang lebih murah.

BI checking
Kalau pernah mendapat kredit di bank lain, sebaiknya riwayat cicilannya cukup baik. Terlebih, kini ada sistem yang disebut “BI checking”. Melalui sistem itu bank bisa melacak riwayat kredit Anda di bank lain. Soalnya, kalau riwayat kredit Anda jelek, besar kemungkinan pengajuan KPR ditolak meskipun Anda sangat mampu mencicil.

Saat mengajukan KPR, seperti telah disinggung di atas, pertimbangkan juga faktor usia, profesi, jarak rumah ke kantor cabang bank, dan lain-lain. Bila Anda PNS dan saat mengajukan kredit sudah berusia 45 tahun, jangan memaksa meminta periode KPR 15 tahun karena KPR Anda akan ditolak.

Kalau Anda staf di sebuah perusahaan besar, bank akan dengan cepat mengabulkan permohonan KPR. Sebaliknya bila Anda artis, meskipun berpenghasilan ratusan juta sekali main sinteron, bank akan selektif memberikan KPR. Periodenya pun pendek. Pasalnya KPR adalah kredit jangka panjang. Sementara penghasilan artis sangat fluktuatif.

Mengajukan lewat developer
Baik juga mengajukan KPR ke bank yang bekerjasama dengan developer. Kemungkinan diterima lebih tinggi karena developer akan mengajukannya bersama konsumen lain secara kolektif. Bank juga senang karena dibantu developer dalam meneliti kelayakan debitor.
Pembelian rumah juga lebih aman karena bank tidak akan begitu saja bekerjasama dengan developer kalau track record-nya jelek. Developer pun berhati-hati memilih konsumen yang akan diajukan KPR-nya, yang benar-benar yang butuh rumah dan mampu membayar.

Tak ada salahnya membuat perjanjian dengan developer, uang muka baru dibayar setelah permohonan KPR dipenuhi. Bayar tanda jadi dulu. Kalau developer menolak, minta waktu dua tiga minggu untuk melunasi DP. Ini sangat mungkin karena sekarang umumnya uang muka bisa dicicil.

Dalam masa itu ajukan permohonan KPR. Biasanya paling lama dua minggu bank sudah memberi kepastian: permohonan KPR Anda diterima atau ditolak. Kalau lebih dari dua minggu belum ada kabar, hubungi bank untuk meminta kepastian. Di sini pentingnya mengajukan kredit ke bank yang profesional menyalurkan KPR.

Memiliki rekening dan menyertakannya dalam aplikasi KPR juga membantu meyakinkan bank akan kemampuan finansial Anda. Akan makin bagus bila sebagian dana di rekening itu dipindahkan ke bank di mana Anda meminta KPR.
Bisa juga permohonan KPR ditolak karena bunga KPR di sebuah bank terlalu tinggi dan periode KPR yang disediakan terbatas. Kalau ini soalnya, cari bank yang memberikan bunga lebih kompetitif dan masa KPR lebih panjang.

Status rumah
Status rumah juga suka menentukan. Bila yang dibeli dengan KPR rumah pertama yang akan dihuni sendiri, bank cenderung mengabulkan pengajuan KPR-nya meskipun gaji Anda pas-pasan. Pasalnya, untuk rumah pertama orang cenderung akan berupaya keras melunasi cicilannya. Sebaliknya untuk rumah kedua dan seterusnya bank akan jauh lebih ketat. Anda harus benar-benar memenuhi syarat.

Bisa juga permohonan KPR ditolak (sebutlah bank A) karena developer rumah yang Anda beli menerima kredit konstruksi dari bank yang berbeda (misalnya bank B). Sebenarnya ini jamak dalam dunia perbankan sepanjang pembayaran kredit konstruksi itu lancar. Bank B tinggal menyerahkan sertifikat yang sudah dipecah ke bank A, dan sebagai gantinya menerima dana sebesar KPR yang diminta debitor. Tapi, karena kredit konstruksi bermasalah, developer kesulitan mengurus pemecahan sertifikat karena sertifikat induk dijaminkan di bank B. Bank A pun menolak permohonan KPR Anda.

Ini menjelaskan kenapa di sejumlah perumahan developer membatasi pilihan KPR di bank tertentu. Dalam hal ini yang bisa Anda lakukan adalah mencari perumahan yang kredit konstruksinya tidak bermasalah, atau perumahan yang kredit konstruksi dan KPR-nya dari bank yang sama. Ringkasnya, beli rumah di perumahan yang dikembangkan developer yang kredibel.

Sertifikat
Masalah lain, sering saat KPR lunas sertifikat rumah belum bisa diambil. Penyebabnya beraneka. Misalnya, developernya nakal. Harusnya 3 – 6 bulan setelah Anda membayar bea balik nama (BBN), developer sudah memecah sertifikat dari sertifikat induk. Tapi, sebagian pengembang menunggu konsumen lain sehingga bisa mengajukan pemecahan sertifikat ke kantor pertanahan secara kolektif agar lebih murah. Akibatnya, bank juga terlambat menerima sertifikat.

Bisa juga developer sudah lama mengajukan pemecahan sertifikat. Tapi, kantor pertanahan belum memprosesnya. Atau bank kurang profesional menyalurkan kredit ke developer yang tanahnya bermasalah, sehingga pemecahan sertifikatnya juga bermasalah. Atau sertifikat sudah dipecah tapi pengadministrasiannya kurang rapi.Di sini, sekali lagi, pentingnya membeli rumah di perumahan yang dikembangkan developer dengan track record bagus, dan mengambil KPR dari bank yang profesional dalam penyaluran KPR. Dengan pengalaman panjang di bisnis KPR, bank tahu di mana potensi problem dan kiat meminimalisirnya. (housing-estate.com)