4 Jenis Usaha Bakal booming di 2017

Di tahun 2017 ini ada banyak sekali peluang usaha yang dipastikan akan segera booming. Tidak hanya bisnis berskala besar bahkan bisnis rumahan pun nampaknya akan menjadi sebuah peluang usaha yang menjanjikan.

Boleh jadi seperti itu, pasalnya selain minimnya persaingan yang ada juga pemerintah Indonesia kini memang lebih berfokus untuk memperbaharui usaha kecil menengah di Indonesia dengan memberikan kredit pinjaman bunga rendah kepada para wirausahawan yang ingin memulai usaha. Nah, tak heran jika di tahun 2017 nanti akan ada banyak peluang usaha yang berpeluang besar untuk meraih kesuksesan.

Di lansir dari berbagai media terpercaya setidaknya ada 4 jenis peluang usaha yang bakal booming di tahun 2017 nanti yang berhasil kami rangkum, 4 jenis peluang usaha tersebut dibagi menjadi 4 bagian seperti peluang usaha bisnis online, peluang usaha fashion, peluang usaha kuliner dan peluang usaha properti. 

Bagi anda yang berniat membuka peluang usaha di tahun 2017  dianjurkan untuk menyimak uraian berikut ini.

Peluang Usaha Bisnis Online

Sama halnya di tahun-tahun sebelumnya, di tahun 2017 peluang usaha berbasis online di Internet akan menjadi sebuah peluang usaha sangat menjanjikan. Hal ini dikarenakan ada banyak perubahan iklim ekonomi yang terjadi di Indonesia, masyarakat yang dulunya belum mengenal kegunaan internet kini mulai memahami dan berupaya mengoptimalkannya. Nah, jika anda ingin membuka peluang usaha baru, maka tidak ada salahnya jika anda membuka peluang usaha berbasis online di internet seperti toko online, jasa pembuatan website ataupun menjadi seorang blogger yang bisa mendatangkan para pengiklan.


Peluang Usaha Bisnis Properti

Jika anda ingin cepat kaya maka bisnis properti sangat cocok bagi anda, namun untuk memulai usaha bisnis properti setidaknya anda harus memiliki modal yang sangat besar. Bisnis di bidang properti memang sangat membutuhkan modal yang besar namun keuntungan yang di dapat juga sangatlah besar. Menurut Direktur PSPI  bahwa peluang bisnis properti ini akan semakin meningkat sekitar 12 - 15 % di tahun 2017.


Peluang Usaha Bisnis Kuliner

Peluang usaha kuliner memang dikategorikan sebagai peluang usaha yang tidak ada matinya. Bisnis kuliner merupakan sebuah peluang usaha yang akan terus tumbuh selama manusia membutuhkan makanan. Di tahun 2017 nanti peluang usaha kuliner ditengarai akan terus menggeliat seiring dengan bertambahnya populasi manusia. Nah, jika anda sedang membutuhkan sebuah usaha baru maka peluang usaha kuliner layak anda coba.

Namun usaha kuliner, tak hanya membutuhkan keahliaan khusus dalam memasak, namun juga anda perlu menyiapkan modal  lumayan besar. Adapun agar usaha kuliner anda cepat berkembang pesat, maka salah satu pertimbangannya adalah tempat yang strategis. Dan tentu saja menu pasakannya yang bercita rasa tinggi, harga murah atau bersaing, serta lebih variatif dan menyajikan menu dan pelayanan berbeda dengan pesaingnya.

Peluang Usaha Bisnis Fashion

Peluang usaha yang ditengarai akan booming di tahun 2017  adalah peluang usaha bisnis fashion. Anda bisa menjalankan bisnis fashion ini dari membuat atau memperjual belikan, mulai dari pakaian sampai pada aksesorisnya seperti tas, gelang, kalung atau barang barang simple yang kini sedang ngetrend terutama yang berbau korea. Menurut survey yang kami lakukan demam fashion korea akan terus tumbuh subur di Indonesia. Nah, jika anda memang memiliki minat dan sangat tertarik di bidang fashion, maka tidak ada salahnya jika anda mulai mencoba membuka usaha fashion pakaian di daerah anda. semoga bermanfaat. (bisnisbook.com)

Tips menentukan lama angsuran

Untuk Anda yang cash flow keuangannya belum terlalu kuat, bisa menggunakan cara yang akan dibahas kali ini. Kenapa memilih jangka waktu KPR paling lama? Sebab, Anda akan merasa lebih ringan dalam membayar cicilan per bulannya. Bayangkan jika Anda membeli rumah seharga Rp 1-2 miliar.

Jika dibeli dengan uang tunai (cash), tentu akan memberatkan atau sangat memusingkan kepala. Sebab, uang Anda akan terbenam dalam bentuk rumah begitu saja. Padahal, seharusnya uang tersebut bisa diputarkan kembali dan bisa membeli beberapa unit rumah lagi. Namun, jika Anda memang tidak ada masalah dengan keuangan dan Anda memiliki kekayaan yang beriimpah itu lain cerita.

Selain itu, keuntungan membeli rumah dalam tenor yang paling lama adalah sebagai berikut.
Cicilan setiap bulannya semakin kecil. Sebaliknya, cicilan yang besar bisa menganggu arus kas anda. Strategi ini sangat ampuh karena nilai rumah semakin meningkat setiap waktunya. Sementara cicilan rumah relatif tetap. 

Dengan menggunakan strategi ini, Anda masih bisa berlomba dengan waktu hingga bisnis Anda benar benar berjalan dengan arus kas yang stabil dan sehat. Jika bisnis Anda telah berjalan dengan lancar, bahkan Anda bisa membeli lebih banyak properti lainnya.
Jika Anda sebagai karyawan, cara ini juga menguntungkan pada saat awal-awal kredit dimulai. Biasanya, cicilan akan sangat memberatkan. Akan tetapi, seiring peningkatan gaji dan tunjangan maka beban cicilan pun akan semakin ringan.

Memiliki masa kredit (tenor) yang panjang, hingga 15 atau 20 tahun, jangan dikhawatirkan. Kenapa harus khawatir? Apalagi, jika Anda sudah mampu membiayai cicilannya sendiri. Tentulah tidak ada alasan untuk mengkhawatirkannya. Selain membuat pikiran Anda lebih tenang, cicilan dengan tenor paling panjang juga dijamin (garansi) oieh asuransi.

Kalaupun hal buruk terjadi dengan rumah Anda atau diri Anda sendiri, kerugiannya pasti akan ditanggung asuransi kebakaran. Jika Anda meninggal dum‘a maka rumah Anda pun akan dilunasi oleh asuransi. Keluarga Anda akan tetap bisa memilik rumah tersebut. Jadi, kenapa harus khawatir? (memulaibisnisproperti.com)

Masalah Pembayaran Angsuran KPA/KPR

Ada kalanya pembayaran angsuran KPA/KPR tidak berjalan mulus di kemudian hari. Jika kita mempunyai masalah dalam pembayaran angsuran bulanan KPR, segera hubungi lembaga penyalur KPR yang telah memberikan KPR kepada kita. Menghubunginya sesegera mungkin adalah langkah bijaksana yang harus ditempuh.

Jika kita tidak bisa membayar angsuran KPR sebagaimana mestinya, lembaga penyalur KPR mempunyai hak untuk menyita dan menjual rumah kita menurut prosedur hukum. Hasil penjualan akan digunakan untuk melunasi sisa tunggakan KPR kita. Jika hasil penjualan rumah kita masih menyisakan uang setelah dipotong sisa tunggakan KPR, uang tersebut akan menjadi hak kita selaku debitur.

Informasi bahwa kita telah gagal membayar kewajiban akan diketahui lembaga penyalur KPR lainnya sehingga akan menutup peluang kita untuk mendapatkan fasilitas kredit dari lembaga penyalur KPR lainnya.

Langkah-langkah yang dapat ditempuh untuk menyelamatkan rumah kita:
Hubungi lembaga penyalur KPR kita. Jangan lupa menginformasikan nomor KPR, nama, dan data lain yang diperlukan. Bicaralah dengan unit kerja yang terkait dan katakan kita akan membicarakan masalah pembayaran angsuran. 

jelaskan alasan keterlambatan angsuran. jelaskan bahwa kita tahu ada pembayaran yang (akan) terlambat dan kita tidak yakin apakah bisa membayar tepat waktu disertai penjelasan alasan keterlambatan tersebut. 

Jika kita tidak bisa mengunjungi langsung kantor lembaga penyalur KPR, tulislah surat. Jelaskan dengan singkat alasan timbulnya masalah kita, dan mintalah agar mereka menghubungi kita secepat mungkin. Cantumkan identitas kita secara lengkap agar mereka dapat memberi jawaban segera. 

Bersikap terbuka. Saat lembaga penyalur KPR menghubungi kita, bekerja samalah sepenuhnya dengan mereka. Berikan apa pun informasi yang diperlukan. Bersiaplah untuk berbagi fakta tentang alasan ketidakmampuan kita dalam melakukan pembayaran. Informasikan tentang rincian pemasukan dan pengeluaran kita sekarang dan yang akan datang. Semakin terbuka kita, semakin mudah bagi mereka untuk memberi saran agar kita dapat menyelesaikan masalah. 

Konsultasi untuk mencari solusi. Jika kita mengalami kesulitan keuangan, sebaiknya kita tidak mengambil keputusan apa pun tanpa berkonsultasi dengan lembaga penyalur KPR.
Menjual rumah. Jika kita bermaksud menjual rumah dan membeli rumah lain yang harganya lebih murah, itu merupakan salah satu solusi. Namun, kita harus berhati-hati. Hindari jual-beli di bawah tangan di mana pembeli akan meneruskan angsuran tanpa pemberitahuan kepada lembaga penyalur KPR. Dengan cara seperti itu, secara hukum kita tetap tercatat sebagai pemilik rumah dan kita tetap tercatat sebagai orang yang berutang. Jika pembeli rumah berhenti membayar angsuran, penagihan akan tetap tertuju kepada kita. 

Alternatif aset pribadi. Karena kita masih tercatat sebagai orang yang berutang, maka kapasitas kita untuk mendapat kredit dari lembaga keuangan lain untuk menutupi angsuran KPR akan berkurang. Karena itu, jelaskan jika kita memiliki aset lainnya yang dapat dijual, atau penghasilan tambahan lain yang akan kita peroleh, atau prospek kerja yang lebih bagus. Apa pun alternatifnya, lembaga penyalur KPR selalu ingin memperoleh bukti yang dapat mendukung jalan keluar. 

Jangan bercerita kepada orang lain. Tidak perlu menceritakan kesulitan kita kepada orang lain selain lembaga yang telah memberikan KPR kepada kita, sampai kita mengetahui langkah apa yang dapat kita tempuh. Dalam hidup ini, ada saja orang yang berusaha mencari keuntungan dari kesusahan orang lain. 

Hati-hati menerima bantuan. Dalam keadaan kalut karena tak dapat membayar angsuran, kita harus senantiasa berhati-hati. Hindari bantuan yang akhirnya justru dapat lebih menjerumuskan kita. Kita juga tidak boleh menandatangani surat apa pun tanpa membaca keseluruhan isi surat dengan saksama. Berhati-hatilah, sebab ada saja orang yang ingin mengail keuntungan dari kesulitan orang lain. Jangan pula menutup tunggakan cicilan KPR dengan uang hasil berutang yang berbunga tinggi karena hal semacam itu justru akan membuat kita semakin terperosok.

Teliti sebelum membeli properti

Saat ini Anda sudah berniat untuk membeli tanah, tapi berhubung dana yang tersedia terbatas, maka Anda memilih membeli tanah yang belum bersertifikat.

Umumnya, tanah yang belum bersertifikat bisa ditemukan di daerahdaerah dan biasanya disebut tanah girik atau tanah adat. Meskipun bersifat nonsertifikat, tanah tersebut masih memiliki kekuatan hukum adat.

Secara hukum, tanah-tanah belum bersertifikat itu tidak dapat dikatakan sebagai hak milik dari orang yang menguasainya. Tanah tersebut akan menjadi hak milik jika telah memiliki sertifikat hak milik. Orang yang menguasai tanah belum bersertifikat tersebut hanya menguasai tanahnya. Dokumen-dokumen yang ada pada dirinya hanyalah dokumen untuk menguasai tanah bukan dokumen sebagai bukti pemilik. Untuk meningkatkan statusnya, dari penguasaan ke pemilikan, langkah yang harus ditempuh adalah sertifikasi.

Hal ini dapat dilakukan dengan cara mengajukan permohonan hak milik atas tanah ke kantor pertanahan setempat. Begitu sertifikat itu keluar, tanah tersebut sudah sah menjadi milik si pemegang hak, bukan lagi sebagai hak menguasai.

Langkah pertama yang harus dilakukan ketika memutuskan membeli tanah yang belum bersertifikat adalah memeriksa Surat Pengakuan Hak [SPH) yang dikeluarkan oleh kantor kepala desa/lurah. SPH untuk setiap wilayah mempunyai penyebutan yang berbeda-beda, misalnya Surat Pernyataan Hak atau Surat Kepemilikan Hak atas tanah. SPH tersebut harus memiliki unsur~unsur seperti berikut: 

Pernyataan dari pihak yang menguasai tanah, bahwa tanah tersebut berada dalam kekuasaannya dan tidak bertentangan dengan hak pihak lain atas tanah tersebut.
Secara historis, ada pernyataan mengenai riwayat tanah tersebut
Pernyataan tentang luas tanah dan menyebutkan pemilik – pemilik tanah yang berbatasan dengan tanah tersebut. 

Pernyataan bahwa tanah tersebut tidak terlibat sengketa.
Pernyataan bahwa tanah tersebut tidak sedang dijaminkan.
Adanya lampiran bahwa ada peta dan gambar yang jelas beserta luas dan batas batasnya.
Pernyataan bahwa tanah tersebut tidak sedang dalam peralihan hak.
Tanda tangan parapemilik tanahyang berbatasan dengan tanah tersebut.
Tanda tangan dari lurah kepala desa dan camat sebagai pihak yang mengetahui.”

Untuk itu, sebelum membeli tanah, ketelitian dan kecermatan menjadi poin terpenting, agar tidak terjadi penyesalan di kemudian hari. (memulaibisnispropeti.com)

5 Cara Memulai Bisnis Properti Tanpa Modal

Berbisnis properti memang bisa sangat menguntungkan jika dibandingkan dengan bisnis lainnya. Memilih bisnis properti bisa saja dilakukan tanpa modal dan akan mendapatkan keuntungan yang besar. Kok bisa? Pasalnya dalam berbisnis properti ini tidak ada yang namanya kerugian, tapi banyak keuntungan yang akan didapatnya.

Peluang yang didapat dalam bisnis properti sendiri juga sangat banyak sekali sehingga tanpa ragu anda bisa memulai bisnis ini tanpa harus menggunakan modal. Bagaimana caranya? Cara bisnis properti  tanpa modal ada banyak sekali cara dan jenisnya. Namun dalam artikel berikut hanya akan diberikan 5 cara termudah untuk cara melakukannya.

Belajar Bisnis Properti Bagi Pemula

Belajar bisnis properti ini sebenarnya bisa anda lakukan tanpa harus memakai modal. Cara untuk memainkan bisnis properti tanpa modal ini akan bisa menguntungkan anda dengan keuntungan bonus yang sangat menggiurkan. Keuntungan berbisnis properti memang bisa terbilang cukup fantastik jika dibandingkan dengan bisnis lainnya.

Namun dalam memainkan bisnis ini anda memang harus pintar dalam mencari pelanggan dan mampu mencari bisnis unggul untuk dapat mendapatkan keuntungan tersebut. Cara termudah untuk berbisnis properti tanpa modal anda bisa melakukan salah satu dari 5 cara berikut, diantaranya:

1. Memilih bisnis properti jual beli tanah, rumah yang pemiliknya bisa diajak untuk kerja sama dalam menjualnya. Atau anda bisa bekerja sama dengan pemilik tanah, kemudian berunding untuk membangun usaha bangunan ruko, kos-kosan atau kontrakan. Dengan ini anda bisa meminta bantuan pada arsitektur untuk mendesain dan membuat konsep yang tepat untuk pembangunan tersebut. Saat sudah dibangun, kini tinggal anda mencari investor atau kontraktor yang mau menginvestasikan dalam pembangunannya tersebut.

2. Melakukan pencarian rumah yang hendak dijual. Anda bisa berjalan-jalan pada rumah atau perumahan yang hendak dijual rumahnya. Lalu anda bisa menanyakan harga pada pemilik rumah dan mematok harga sendiri untuk dijual. Dan tentunya disini anda mencari calon pembeli yang akan bersedia membeli rumah tersebut. Selain itu, Anda juga harus rajin mencari iklan-iklan properti. Ada banyak sumber yang dapat Anda peroleh, mulai dari internet, koran, atau papan iklan yang ada di pinggir jalan. Setelah memperoleh beberapa properti Anda dapat ikut memasarkan kepada orang lain.

3. Jadi agent properti. Cara melakukan ini anda hanya bisa membuat merek mengenai usaha yang telah dikenal orang. Carilah nama yang mudah untuk dikenal orang serta Anda dapat daftarkan nama atau merk tersebut secara hukum untuk menghindari hal-hal yang tidak diinginkan. Biasanya para calon pembeli akan lebih percaya dengan jasa yang sudah memiliki nama dan sudah terbukti bermanfaat untuk mereka. Untuk mendaftarkan merk usaha memang membutuhkan biaya sehingga Anda harus mengatur keuangan Anda. Hal selanjutnya adalah mencari lokasi dan menyebarkannya menggunakan website atau rumah pribadi. Saat ada yang nitip untuk dijualkan rumah, bangunan atau yang lainnya, maka anda akan mendapatkan komisi dari hasil penjualan tersebut.

4. Membuat website online jual beli properti. Saat ini teknik promosi terbaik adalah menggunakan media online. Caranya adalah memanfaatkan twitter dan facebook. Atau Anda juga dapat website. Website tersebut digunakan Sebagai media bertemunya penjual dan pembeli. Namun semua kontak yang tercantum di website tersebut harus melalui Anda. Jadi, Anda tidak memberikan kontak penjual atau pembeli di website tersebut. Keuntungan dari cara promosi secara online adalah dapat memperluas calon pembeli Anda, bahkan yang berada di luar pulau dapat melihat properti yang ingin Anda tawarkan. Dalam cara promsi ini Anda harus menyertakan informasi sedetail mungkin dan pasang foto yang terbaik.

5. Kreatif dan inovatif. Dunia properti sangatlah luas, jadi saat anda menentukan untuk bisnis properti anda harus bisa yakin, berusaha dan mampu mengembangkan ide ide mengenai akan cara untuk meraih usaha tanpa modal, tapi mampu meraih keuntungan bisnis properti tersebut.

Nah selain 5 cara di atas, masih ada banyak cara untuk mendapatkan hasil dari bisnis properti. Dan jika anda memiliki semangat dan mampu menguasai akan lokasi wilayah dimana anda berada sekarang, pasti anda akan mampu mencapai keuntungan tersebut. Jika usaha yang Anda jalankan sudah berkembang, cobalah untuk mencari karyawan atau rekan Anda agar dapat bekerja sama.

Bisnis properti bisa dikembangkan dan bisa diraih bagi siapa saja, baik bagi yang pemula atau yang sudah memiliki potensi dibidangnya. Bisnis properti bagi pemula ini biasanya akan lebih tertuju pada bidang developer atau investasi. Untuk lebih mengenal mengenai bidang-bidang tersebut, anda bisa langsung membaca dan mencari informasi mengenai bisnis properti tersebut.

Itulah wacana dan informasi mengenai 5 cara termudah cara bisnis properti tanpa modal besar atau tanpa modal sama sekali alias modal otak dan tampang, semoga wacana dan informasi di atas dapat bermanfaat bagi anda yang membacanya. (bisnisi.com)

Kiat Sukses Berinvestasi Properti

Terjun ke bisnis properti membutuhkan kejelian. Anda bisa mendapatkan keuntungan yang menggiurkan, tetapi Anda juga bisa merugi jika salah menginvestasikan properti. Lantas, apa saja yang perlu diperhatikan jika ingin menjadi investor properti yang sukses? Berikut ini simak tips-tipsnya.

1. Anda harus untung saat membeli properti

Maksudnya, Anda harus bisa memiliki kemampuan untuk menilai apakah harga suatu properti kemahalan atau nantinya bisa menguntungkan Anda. Contohnnya, harga pasaran suatu apartemen adalah Rp 1 miliar, tetapi Anda berhasil membelinya dengan harga hanya Rp 800 juta. Setelah itu, Anda menjualnya kembali dengan harga Rp 1 miliar. Berarti Anda mendapatkan untung Rp 200 juta.

2. Cari properti yang benar-benar ingin dijual

Banyak iklan penjualan properti, tetapi ternyata pemiliknya kurang serius menjualnya karena merasa tidak terlalu mendesak jika propertinya laku terjual. Hal ini hanya akan menghabiskan waktu Anda dan Anda pun kesulitan membeli properti tersebut dengan harga yang bisa menguntungkan Anda.

3. Pilihlah berdasarkan keuntungan transaksi yang bisa Anda dapatkan

Sebagus apapun suatu properti, tetapi jika kurang menghasilkan arus kas yang positif, maka jangan mau menginvestasikan uang Anda untuk membeli properti tersebut.

4. Hindari menyebutkan angka penawaran terlebih dahulu saat mulai bernegosiasi

Biarkan penjual properti yang menawarkan harga jual terlebih dahulu, baru setelah itu Anda mengajukan harga penawaran.

5. Bisnis properti dipengaruhi oleh kondisi ekonomi makro

Ada kalanya bisnis ini meningkat, tapi ada kalanya siklus properti menurun. Untuk itu, terjun ke dunia properti adalah suatu keputusan yang harus serius, bukan karena ikut-ikutan sehingga Anda bisa tetap bertahan menghadapi siklus properti yang mungkin terjadi.

6. Harga properti biasanya selalu naik tiap tahun 

Semakin lama Anda menahannya, maka semakin banyak keuntungan yang bisa Anda peroleh saat menjualnya. (Detikfinance/detik.com)

Cara Cepat Melunasi KPR BTN

Masih bimbang bagaimana caranya bisa segera lepas dari jerat utang KPR (khususnya bank konvensional)? 

Di bawah ini akan disajikan beberapa alternatif yang bisa membuat Anda berhemat sampai 64% dari Total Bunga dan 33% lebih cepat dari jadwal yang seharusnya.

Kita akan menggunakan kombinasi dari 4 fitur di bawah ini dalam rangka mewujudkan tujuan di atas:

1. Tabungan Tetap
2. Angsuran Ekstra Berkala
3. Over ke Bank Syariah
4. Pelunasan Dipercepat

Kunci dari cara cepat melunasi KPR adalah poin pertama, yaitu “Tabungan Tetap”. Metode pelunasan yang akan saya paparkan sebenarnya adalah standard yaitu mengurangi pokok kreditsehingga berimplikasi pada porsi bunga yang harus kita bayarkan tiap bulan. Ingat pada KPR Bank Konvensional (khususnya BTN) berlaku sistem Anuitas dimana konsepnya adalah cicilan anda akan tetap selama masa kredit (jika tidak terjadi kenaikan tingkat suku bunga kredit). Di dalam cicilan tetap itu terkandung 2 komponen yaitu pokok dan bunga.

Pada tahun-tahun pertama bank akan mengambil porsi bunga yang sangat besar. Contoh jika anda mengajukan kredit sebesar 136.500.000 dengan tingkat suku bunga 12% maka pada tahun pertama ini bank berhak memperoleh bunga sebesar 12% x 136.500.000 = 16.380.000!

Perhatikan ilustrasi berikut:
Pengajuan Kredit : 136.500.000 (suku bunga 12%, selama 120 bulan)
Cicilan Tetap Bulanan : 2.013.200
Total Cicilan : 2.013.200 x 120 = 241.584.000
Total Bunga : 241.584.000 – 136.500.000 =105.084.000

Dari ilustrasi diatas dapat kita lihat, pada tahun pertama saja bank telah mengambil bunga 15.58% dari yang seharusnya dia dapatkan. Dan jangan kaget, pokok utang baru berkurang7.778.400 saja, sangat-sangat kecil dari total cicilan setahun yang 24.158.400 atau hanya setara 32.19% dari uang yang telah Anda bayarkan ke bank.

Anda merasa tidak adil? Wajar, tapi inilah konsekuensi dari menyepakati perjanjian kredit dengan sistem anuitas.

Bandingkan dengan metode KPR Syariah dibawah ini yang punya perbedaan metode penghitungan:
Pengajuan Kredit : 136.500.000 (margin 7.57%, selama 120 bulan)
Keuntungan Bank : 7.57% x 10 x 136.500.000 =103.330.500
Total Pembiayaan : 136.500.000 + 103.330.500 =239.830.500
Cicilan Bulanan : Total Pembiayaan / 120 =1,998,587

Catatan : Skema di atas berdasarkan margin Griya iB Hasanah Pembiayaan Rumah yang berlaku di BNI Syariah terhitung Maret 2011, yaitu:
15 tahun : 8.91%
10 tahun : 7.57%
5 tahun : 6.24%
3 tahun : 6.10%

Kerugian dari KPR Syariah adalah, pelunasan dipercepat atau angsuran ekstra tidak akan mengurangi nominal dari Total Pembiayaan. Jadi seberapa cepat pun anda membayar dan seberapa banyak pun anda melakukan angsuran ekstra, tetap saja anda akan membayarkan sebanyak total 239.830.500kepada bank.

Mengakali Porsi Bunga

Berikut adalah beberapa alternatif yang bisa anda coba untuk mengakali hal diatas. Tujuan kita kali ini adalah berusaha semaksimal mungkin untuk mengurangi keuntungan bankentah itu dalam bentuk bunga maupun margin (untuk bank syariah).

Kembali kepada poin pertama yang sudah ditegaskan di muka, kita saat ini akan mengandalkan Tabungan Tetap. Pada dasarnya di luar angsuran KPR, jika kita sedikit disiplin, kita bisa mengalokasikan sekian persen penghasilan kita untuk menabung. Dalam masalah KPR ini biasanya bank hanya membolehkan cicilan bulanan sebesar maksimum 40% dari penghasilan tetap. Secara teori, kita masih bisa mengalokasikan 10% – 15% dari penghasilan untuk menabung. Nah akumulasi tabungan inilah yang akan kita gunakan untuk mengubah perhitungan KPR.

Nah sekarang coba simak ilustrasi berikut. Bayangkan anda punya penghasilan 10.000.000 sebulan. Jika anda peserta KPR anda bisa mencicil sampai maksimum 4.000.000 per bulan. Atau setahunnya adalah 48.000.000. Dari paparan sebelumnya kita tahu bahwa pada tahun pertama, hanya 32.19% dari total cicilan yang mengurangi pokok utang, ‘sisanya’ yang 67.81%adalah bunga. Sekarang bayangkan jika dana yang 4.000.000 perbulan itu anda bagi dua, 2.000.000 untuk cicilan KPR, 2.000.000 nya lagi anda alokasikan kepada Tabungan Tetap.Secara teori pada tahun pertama ini saja posisi keuangan anda menjadi:

Telah mencicil KPR sebanyak 24.000.000 ( pokok7.725.600, bunga 16.274.400)
Punya Tabungan sebanyak 24.000.000 yang bisa digunakan untuk mengurangi pokok kredit

Artinya anda baru saja membalikkan keadaan! Sekarang porsi bunga yang anda bayar telah berubah menjadi hanya33.90% dari uang yang anda keluarkan setahun. Penghematan yang luar biasa!

Menggunakan Tabungan Tetap

Sekarang anda telah punya tabungan tetap (plus keuntungan bagi hasilnya). Bagaimana cara menggunakan dana ini secara efektif? Berikut beberapa alternatif:

Jika akumulasi tabungan tetap anda ini cukup banyak dan ada tambahan penghasilan lain, anda bisa melunasi sebagian pokok kredit di Bank Konvensional, kemudian sisanya anda take over ke Bank Syariah dengan jangka waktu yang pendek dan margin yang rendah. Contoh: jika setelah melunasi sebagian pokok kredit, masih tersisa sebanyak 80.000.000 anda bisa take over ke BNI Syariah. Dengan jangka waktu 30 bulan dan margin 6.10%, BNI Syariah hanya mengambil keuntungan 12.200.000 saja. Lumayan hemat. Catatan : anda harus mencicil sejumlah3.073.333 per bulan selama 30 bulan kedepan, kemudian LUNAS! Jangan lupa ada biaya-biaya yang muncul dalam proses take over ini seperti biaya notaris, asuransi, administrasi dll.

Jika akumulasi tabungan tetap dan tambahan penghasilan lain cukup untuk melunasi pokok kredit anda di BTN, anda bisa melunasi sekalian pada saat ini. Catatan : anda akan dikenakan biaya penalti sebesar 1% dari sisa pokok kredit.
Lakukan Angsuran Ekstra secara berkala. Angsuran Ekstra adalah fasilitas yang disediakan BTN menyimpang dari skema pembayaran cicilan biasa. Angsuran Ekstra ini dapat digunakan untuk mengurangi pokok kredit dengan syarat :
- Telah membayar cicilan KPR minimal 12 bulan
- Jumlah angsuran ekstra minimal 5x cicilan bulanan

Supaya efektif, lakukan pembayaran angsuran ekstra ini setelah membayar kewajiban cicilan KPR anda pada bulan yang bersangkutan, sehingga nominal ini tidak digunakan bank untuk membayar bunga bulan tersebut.

Studi Kasus
Pengajuan KPR : 140.000.000
Periode : 10 tahun (120 bulan)
Suku Bunga : 12.5% pa
Cicilan KPR : 2.049.266
Total Cicilan KPR : 120 x 2.049.266 = 245.911.920
Keuntungan Bank : 245.911.920 – 140.000.000 =105.911.920

Kita akan mengubah skema awal ini dengan menerapkan tips pada poin #3. Asumsi nasabah KPR ini memiliki penghasilan tetap 10.000.000 per bulan dan sanggup menabung 2.000.000per bulan di luar angsuran KPR:
Bulan ke- 12, sisa pokok kredit = 140.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 17.500.000) = 132.908.808. Lakukan angsuran ekstra saat ini sebanyak 22.908.808 sehingga sisa pokok kredit tinggal 110.000.000 saja
Bulan ke- 24, sisa pokok kredit = 110.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 13.750.000) = 99.158.808. Lakukan angsuran ekstra saat ini sebanyak 24.158.808 sehingga sisa pokok kredit tinggal 75.000.000 saja
Bulan ke- 36, sisa pokok kredit = 75.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 9.375.000) = 59.783.808. Lakukan angsuran ekstra saat ini sebanyak 24.783.808 sehingga sisa pokok kredit tinggal 35.000.000 saja
Bulan ke- 48, sisa pokok kredit = 35.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 4.375.000) = 14.783.808. Lakukan pelunasan dipercepat saat ini sebanyak 14.783.808 anda akan dikenakan biaya penalti sebesar 147.838 pada saat ini. Selesai.

Lihat perbedaannya:
Masa cicilan anda berkurang dari 120 bulan menjadi 48 bulan
Keuntungan Bank berkurang menjadi 17.500.000 + 13.750.000 + 9.375.000 + 4.375.000 + 147.838 =45.147.838 dari yang seharusnya 105.911.920. Anda baru saja membukukan keuntungan sebesar 60.764.082! Ini uang halal dan sah milik anda
Anda masih punya sisa tabungan tetap sebesar 9.068.354

Skema diatas masih bisa anda buat lebih menguntungkan lagi dengan cara:
Melakukan pembayaran angsuran ekstra setiap 5 bulan, karena minimal pembayaran adalah 5x cicilan bulanan. Dengan cara ini anda bisa membayar angsuran ekstra lebih sering.
Menabung di atas jumlah tabungan tetap menurut skema diatas. Karena pada teorinya anda masih bisa menabung 10%-15% lagi dari penghasilan bulanan anda. Dengan cara ini anda bisa membayar angsuran ekstra lebih besar.

Berikut adalah ilustrasi KPR dengan pengajuan kredit 150jutadalam masa 10 tahun. Lihat apa yang terjadi setelah pembayaran angsuran ekstra berkala.

Catatan : Rumus Cicilan KPR Anuitas adalah:

(A*B)/(1-(1/(1+B)^C))

Dimana : A adalah Pengajuan KPR, B adalah Suku Bunga/12, Cadalah periode angsuran dalam bulan. (Zulfadli/Kompasiana)

Peluang Bisnis Properti

Saatnya untuk menjelaskan dan mengupas tuntas secara bertahap mengenai peluang bisnis properti.

Kenapa harus bisnis properti? 
Ya, jawabannya ternyata peluang bisnis properti saat ini banyak menyimpan banyak hal yang baru dan tentunya yang sangat-sangat besar bagi teman-teman yang ingin menyelami dunia properti.

Sebagai orang yang bekerja di bisnis properti khususnya developer dan property investment sangatlah jarang menjelaskan petunjuk atau bocoran mengenai bisnis properti. Saat ini sudah saat nya berbagi dengan lebih banyak rekan, mengenai peluang di bisnis properti ini. Sedikitnya terdapat tiga alasan yang tidak dapat anda tolak untuk memasuki peluang bisnis properti :

Alasan pertama, pasti untung.

Pernahkah anda bayangkan bisnis yang paling menguntungkan anda?

Dalam teori manajemen keuangan terdapat istilah high risk high gain. Akan tetapi dalam bisnis properti, istilah ini berubah menjadi high uncontrolled risk, high gain. Terdapat beberapa instrumen yang menentukan bisnis properti

1. Harga tanah pasti meningkat.

Di dunia ini tidak ada harga yang turun kecuali hal-hal yang berkaitan dengan kondisi makro perekonomian. Akan tetapi dapat bisa dipastikan 99 % bahwa harga tanah pasti meningkat. Pajak Bumi bangunan saja meningkat hampir setiap tahun. Secara matematis, jika anda membeli tanah lalu kemudian dijual pada satu tahun kedepan. Pasti untung, itulah hebatnya peluang bisnis properti.

2. Manajemen yang sederhana . Peluang bisnis properti hanya membutuhkan manajemen yang sederhana Dalam developer misalnya, cukup bagian keuangan dan bagian legal.

Dua bagian ini dalam bisnis properti pokok dan vital bagi developer. Untuk perencanaan, pemasaran dan konstruksi? Dalam bisnis properti tidak harus diperlukan. Tidak harus ada. Karena konstruksi bisa kita serahkan ke Kontraktor. Pemasaran bisa kita percayakan kepada Agent Marketing. Perencanaan bisa kita undang konsultan. Hasilnya lebih lengkap, lebih pasti, biaya bersifat variable. Semakin sederhana manajemen yang ada, akan semakin menguntungkan dari sisi finansial dan pengelolaan.

3. Kemas properti sebagai sebuah investasi. Salah satu meningkatkan pendapatan dalam peluang bisnis properti adalah mengemas peluang bisnis properti ini sebagai bagian dari investasi yang menguntungkan.

Kemas dengan cara yang sama tentang harga tanah. Sajikan dalam bentuk perhitungan kredit pemilikan rumah (KPR) dan bandingkan dengan ekspektasi harga di masa mendatang.

4. Amankan bisnis ini dengan shadaqah. Tidak ada bisnis yang tidak berisiko.

Akan tetapi dalam bisnis properti semua resiko dapat dikontrol. Kecuali dalam keadaan darurat. Akan tetapi di dalam agama Islam punya cara yang unik dalam mengamankan bisnis, yakni shadaqah. Bisnis properti itu jual beli lahan milik Allah Swt. Sehingga shadaqahnya mesti lebih besar. Di perusahaan properti yang saya ketahui, mereka menyisihkan sekitar 20-40% keuntungan untuk kegiatan sosial keagamaan.

Anda berani lebih besar?

Alasan kedua, Modal besar. No Way! Jual beli tanah tentunya butuh modal besar. Eit siapa bilang.

Developer yang pernah saya kenal dan developer ini cukup ternama di Jogja, Solo bahkan sampai Batam. Pada tahun 1999 mereka mengelola modal kurang dari 100juta. Dan dalam jangka waktu 8 tahun, aset mereka sebesar 25Milyar. Developer dimana saya bernaung, dengan modal awal 3 M, dalam jangka waktu 2 tahun, aset kami bersih sekitar 20M. Ada beberapa hal yang harus diperhatikan dalam melakukan bisnis properti

1. Negosiasikan pembayaran

Negosiasi pembayaran dapat berupa pembayaran tanah, kontraktor, konsultan dan apapun sehingga memperlambat kas keluar. Artinya harus mempercepat kas masuk. Artinya cukup dengan uang muka pembelian, entah bagaimana caranya kas masuk untuk menutupi kewajiban pembayaran berikutnya. Contoh, modal anda 50juta. Anda beli tanah seluas 1000m2 dengan harga 60 juta. Negosiasikan pembayaran bertahap 6 bulan. Pembayaran pertama 10juta. Cadangkan 10 juta untuk pembayaran ke2. Siapkan tim perencana untuk merencanakan kawasan, biaya sekitar 5 juta. Anggarkan biaya promosi sekitar 10juta. Anggarkan 7.5 juta untuk kegiatan operasional bulanan. Anggarkan 7.5 juta untuk legalitas lahan.

Cukup 50 juta kan?

Cukup 10 juta untuk beli lahan seharga 60 juta kan? Bayangkan jika uang muka anda 100juta, anda bisa mendapatkan lahan 600juta. Jika tanah sudah diolah atau dimatangkan, aset anda bisa menjadi 1.2 M! Fantastis!

2. Promosikan kawasan dengan menjual resiko

Kawasan ada sudah siap. Promosikan bisnis properti dengan gencar dengan menjual resiko maksudnya adalah dikarenakan anda membutuhkan cash dengan cepat, jual harga rumah 20% lebih murah dari harga normal, tapi cash. Tapi jangan lupa menaikkan harga jual jika sudah mencapai titik tertentu. Nah sekarang anda tahu tentang konsep mengemas properti sebagai investasi. Ini salah satunya.

3. Instrumen Kredit Usaha. Pada tahap awal, perbankan tidak akan mungkin melirik usaha anda.

Atau jika usaha anda sudah cukup dikenal, tentunya anda akan mudah mendapatkan kredit konstruksi, salah satu alternatif pembiayaan developer. Perlu anda ketahui, developer (baru) tidak mudah mendapatkan kredit investasi, akan tetapi kredit modal kerja konstruksi. Sekarang bagaimana jika bank belum mau melirik usaha anda.

Gunakan fasilitas KPR, bagaimana caranya?

Jadikan saudara, rekan kerja sebagai konsumen bisnis properti anda. Pembiayaan melalui KPR. Pencairan KPR anda akan diterima. Kewajiban pengembalian KPR menjadi tanggung jawab usaha anda. Mudah bukan. Anda sudah dipastikan mendapat kredit investasi. Alasan ketiga, dapatkan Cash Flow yang besar. Alasan ketiga ini jelas-jelas akan sulit untuk ditolak. Dengan bisnis properti kita bisa mengenerate cash flow yang besar. Prinsipnya percepat uang masuk, perlambat uang keluar. jangan menjual cash, Gunakan instrumen KPR.

– Instrumen KPR.

KPR saat ini memungkinkan KPR indent dimana konsumen dapat diikat dalam akad kredit meskipun bangunan belum selesai dibangun. Dan anda akan menerima pencairan awal sebesar 40%. Jika uang muka sebesar 20%, berarti anda menerima uang muka 60%.

Ingat negosiasi pembayaran?

Jangan-jangan modal anda sudah kembali? Padahal untuk membangun rumah, mungkin anda hanya akan mengeluarkan sekitar 40%. Dan mengeluarkan sekitar 10% lagi untuk pematangan lahan, prasarana dan sarana.

Sisa 10%nya?

Bisa untuk membayar tanah. Pada bulan ke 4 dengan asumsi pembangunan selesai, maka anda akan menerima 60%. Pertanyaannya adalah bagaimana dengan 4 bulan masa pembangunan? Yang penting jaga target penjualan.

– Lahan baru, ladang uang baru

Bagaimana dengan 60% sisa pencairan KPR?

Cadangkan untuk membeli lahan baru. Jadikan sebagai ladang uang baru. Saya jamin anda akan kaya raya! Sekali lagi saya bilang, resiko dalam bisnis properti pasti ada. Namun resiko dalam bisnis properti harus dapat dikontrol.

Jadi anda tertarik dalam memanfaatkan peluang bisnis properti?

Mulailah sekarang juga!! (suksesbisnisusaha.com)

Membongkar kebohongan bisnis properti tanpa modal

Kebohongan Bisnis Properti Tanpa Modal

Iming-iming menjadi sukses di bisnis properti tanpa modal telah menjadi sebuah fenomena baru. Telah menjadi sebuah model jualan laris manis bak kacang goreng. 

Tentu saja banyak dijual lewat sebuah seminar. Mulai dari kemasan seminar  paling murah hingga  yang biayanya mencapai puluhan juta rupiah. Semuanya laris manis dijual dengan mengusung sebuah topik beriming-iming “Sukses bisnis properti tanpa modal!”. Wooww...!!

Namun semudah dan sesederhana itukah menggapai sukses? Padahal untuk masuk kedalam bisnis dunia properti bagai masuk kedalam hutan belantara. Akan menempuh perjalanan begitu banyak rintangan, ujian, terjal, penuh jebakan dan penuh lika-liku.   

Kata orang Medan, bah, enak kali, cukup datang ke acara seminar sekali kemudian bermodalkan bacot doang kita mendapat jaminan sukses untuk terjun kedalam bisnis properti. Cukup mengikuti petunjuk para mentor yang notabene para pemain bisnis properti yang sudah sukses akan menjamin peserta jadi orang sukses? Jangan bermimpi sukses digapai dengan cepat. Atau hanya dengan satu atau dua kali jatuh bangun menderita kegagalan lalu kita akan sukses menangguk keuntungan berlipat-lipat di bisnis ini? Wah, nanti dulu bung!!

Bisnis properti, memang sangat mudah sekali dikomersialkan. Terutama oleh orang-orang tertentu  yang punya kepentingan mencari untung. Mereka  menjual ilmunya dengan kemasan penuh iming-iming. Mereka jualan mimpi yang cukup menjanjikan untuk dikomersialkan karena banyak orang sudah kepincut duluan dengan nikmatnya dan menggiurkannya bisnis properti ini. 

Mungkin karena bisnis properti sangat empuk untuk dijual kepada orang-orang yang haus ilmu dan terobsesi sukses instan di dunia properti. Karena bawaan nafsu, banyak orang rela merogoh koceknya  sangat dalam asal bisa tahu dan bisa sukses dengan cara gampang. Apalagi dengan tagline "tanpa modal." 

Namun seinstant-instannya sebuah bisnis tentu perlu sebuah proses. Tak hanya proses menghabiskan waktu selama mengikuti seminar. Atau proses trial and error, jatuh bangun hingga menemukan kiat sukses tersendiri.

Padahal untuk terjun kedalam dunia bisnis properti tak semudah membalik telapak tangan. Memerlukan perjuangan yang tidak ringan. Memerlukan ketabahan dan kesabaran. Bahkan memerlukan pengetahuan tambahan lainnya, seperti di bidang perbankan, perpajakan, pertanahan, teknik negosiasi, dll.

Apalagi jika kita memposisikan sebagai pebisnis properti jual beli. Banyak aspek yang harus diketahui, dimengerti dan dilakukan. Tak sedikit orang tertipu hanya karena kurangnya pengetahuan dan kecerobohan. Misalnya terjerat persoalan karena terlanjur membeli tanah yang masuk wilayah sengketa. Banyak sekali orang yang terjun ke bisnis properti salah mengambil keputusan karena posisi tanah tersebut masih berupa hak waris yang belum dibagi. 

Ada seribu satu model dan macam kasus yang akan menghambat diri kita untuk sukses kedalam bisnis properti ini. Bisnis tanah sepintas lalu memang menggiurkan, namun ada resiko-resiko yang  siap menjungkal-balikan kita kedalam wilayah sengketa, bahkan bisa masuk ke wilayah penipuan. Kadang kita sudah cermat, teliti serta hati-hati, namun bisa saja akan menjumpai masalah-masalah yang tidak kita duga sehingga kita berpotensi terjerembab dan terperosok kedalam lubang sengketa tanah.

Hal-hal yang kayak ginilah kadang orang belum tahu dan orang tidak mau tahu ketika hendak masuk kedalam bisnis properti tanpa modal ini. Namun yang terpenting dari semua catatan tersebut bahwa semakin kita sering gagal didalam mencoba dan mencoba sebuah bisnis pasti akan menjadikan kita secara tidak langsung menjadi lebih matang. Ibarat sebuah pepatah pengalaman adalah guru yang terbaik. 

Sama juga ketika kita masuk kedalam dunia bisnis properti biasanya  harus mengalami jatuh bangun terlebih dahulu.  Ketika kita mengikuti seminar properti kita akan berinteraksi dengan  para mentoring yang sudah kenyang dengan pahit manisnya di bisnis ini.  Tentu saja mereka akan dengan entengnya ngomong “bagaimana cara sederhana dan mudah sukses di bisnis ini”. 

Trus bagaimana dengan Anda? Ya tentunya juga perlu banyak belajar untuk sukses bisnis properti tanpa modal tersebut. Terpenting jangan mudah termakan omongan dan trik pemasaran untuk ikut seminar-seminar sukses bisnis properti tanpa modal. Teori gampang tapi pelaksanaanya di lapangan begitu sulit. Contohnya, untuk pinjam ke bank, tak semudah seperti dalam teori.  Apalagi pihak bank saat ini sudah tau cara investor mengakali bank. Jadi tak semudah seperti yang diomongkan para mentor. 

Cara berburu rumah murah

Nah, mendingan sekarang bagaimana berburu untuk mendapatkan rumah murah. Memburu rumah murah merupakan sebuah seni tersendiri. Baik itu untuk dijual kembali atau ketika kita hendak menghuninya. Seandainya kita saat ini sedang membutuhkan rumah, tentunya memilih rumah dengan harga murah merupakan sebuah pilihan wajib untuk dipenuhi. 

Memang benar bahwa harga murah bukan jaminan berkualitas. Namun akan memberikan kepuasan tersendiri kalau kita bisa mendapatkan rumah yang bagus, tetapi bisa dibeli dengan harga sangat murah. Rumah dengan harga dibawah pasaran akan kita dapatkan, asal tau triknya.

Berikut ini beberapa tips dan trik untuk mendapatkan rumah murah untuk dijual:

1, Cari Rumah Take Over (Over Kredit)

Salah satu trik yang bisa dipakai adalah dengan cara mencari perumahaan yang diover kredit. Rumah dengan cara dibeli dengan sistem over kredit ini, memang terkadang ada, dan kadang kita juga agak sulit menemukannya. Untuk mencari informasi rumah yang diover kredit kita bisa mencarinya di berbagai media seperti koran atau googling di internet.

Namun ada cara yang paling ampuh didalam mencari rumah dengan metode over kredit adalah mencari informasi langsung kepada bank pemberi KPR. Terutama kepada bank yang nasabahnya sudah tidak mampu membayar atau meneruskan kredit rumahnya.

2. Cari Rumah Lelang

Bank BTN selaku bank pemberi KPR biasanya mengiinfokan properti yang akan dilelang. Ini merupakan kesempatan baik untuk segera mendaftar. Properti lelang biasanya mematok harga di bawah pasar.   Lelang biasanya dilakukan juga secara tertutup, terbatas hanya orang tertentu saja yang tahu. Untuk itu Anda perlu mempunyai kenalan atau koneksi orang dalam untuk mendapatkan informasi ini. 

3. Beli rumah/properti pada orang yang sedang terdesak butuh uang

Trik sederhana berikutnya dengan membeli rumah/atanah/properti kepada penjual yang memang membutuhkan dana segera (instan). Setidaknya untuk properti seperti ini kita akan diberikan kemudahan dalam melakukan negosiasi harga. Namun demikian harus tetap harus hati2 dan jeli. Jangan sampai properti yang akan dibeli itu tampak murah, namun dibalik itu banyak persoalan yang membelit proses jual belinya.

Itulah, beberapa tips dan trik sederhana bagaimana membeli atau memilki rumah dengan cepat, murah dan berkualitas tentunya. Intinya bahwa dalam jual beli properti atau berbisnis di properti ini dibutuhkan kreativitas dan kehati-hatian yang sangat tinggi.

(infobisnisproperty.blogspot.com)

Sekali Lagi, Hati2 Beli Properti

JAKARTA, KOMPAS.com - Tahun lalu, Kompas.com, mencatat banyak kasus hukum sektor properti yang melibatkan konsumen, penghuni, pengelola dan pengembang.

Beberapa di antaranya yang menyita perhatian publik terjadi di Jakarta yakni sengketa antara konsumen dengan pengembang apartemenKemanggisan Residences, PT Mitra Safir Sejahtera, dan Pengurus Pengelola Rumah Susun (PPRS) dengan pengembang apartemen Cempaka Mas, PT Duta Pertiwi Tbk.

Sementara di Bali, didominasi kasus pailit. Dua di antaranya terkait dengan kondominium hotel Bali Kuta Residences, dan Aston Denpasar.

Ketua Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI), Sudaryatmo, mengatakan, kasus hukum sektor properti yang diadukan konsumen kepada YLKI terus meningkat. Tahun 2014, menempati urutan kedua terbanyak setelah keuangan dan perbankan.

"Tak hanya peningkatan jumlah pengaduan, susbtansi pengaduan pun semakin variatif. Jika pada beberapa tahun lalu substansi pengaduan sebagian besar terkait rumah tapak (landed house), kini terkait hunian vertikal baik pribadi maupun komersial (kondotel)," papar Sudaryatmo kepada Kompas.com, Sabtu (4/1/2015).

Dia memaparkan, permasalahan di sektor properti demikian kompleks dan rumit. Bahkan bisa terjadi pada tahap pra konstruksi, konstruksi, dan setelah properti terhuni. Dari catatan YLKI, kata Sudaryatmo, masalah paling banyak terjadi pada tahap penghunian.

"Pada tahap penghunian ini seringkali terjadi pengembang dan pengelola properti tidak transparan dalam mengelola keuangan sehingga konsumen dan penghuni tidak puas dan mengadukannya kepada kami," tutur Sudaryatmo.

Masalah lainnya adalah keterlambatan serah terima kunci atau delay on delivery. Di sini, pengembang tidak memegang komitmen sesuai yang dijanjikan kepada konsumen. Selain itu, bukti kepemilikan properti juga kerap menjadi masalah karena pengembang terlambat menyerahkannya kepada konsumen. Padahal, konsumen sudah membayar lunas properti yang dibelinya.

Langkah pencegahan

Dari sekian banyak kasus tersebut, Sudaryatmo menengarai bahwa calon konsumen sangat tidak peduli akan hak dan kewajibannya. Mereka baru sadar ketika ada masalah. Untuk itu, kata Sudaryatmo, calon konsumen hendaknya berhati-hati dan teliti sebelum memutuskan untuk membeli properti. Dia menyarankan calon konsumen untuk melakukan beberapa langkah preventif.

"Pertama, cek dan teliti aspek legalitas. Calon konsumen harus memastikan perizinan dan legalitasnya. Tanah harus sudah dikuasai pengembang sesuai peruntukannya dan tidak sedang dalam sengketa yang dibuktikan oleh sertifikat hak milik (SHM)," terang Sudaryatmo.

Setelah kepastian kepemilikan tanah diketahui, tambah dia, calon konsumen juga harus mengecek Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah (SIPPT) yang tidak bertabrakan dengan peruntukan dan Peraturan Daerah (Perda) mengenai Tata Ruang.

Selanjutnya, calon konsumen harus memastikan bahwa proyek yang dibangun pengembang bersangkutan harus memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB). "IMB sangat penting karena merupakan kunci terbangunnya sebuah properti," imbuh Sudaryatmo.

Aspek kedua yang harus diperhatikan calon konsumen adalah pengetahuan mengenai hukum properti. Sudaryatmo menekankan bahwa calon konsumen harus mempelajari klausul Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).

"Konsumen baru ngeh kalau klausul yang tercantum dalam PPJB berat sebelah. Sebelum menandatangani PPJB, calon konsumen harus menyadari hak dan kewajibannya, serta hak dan kewajiban pengembang," tandas Sudaryatmo.

Selama ini, kata dia, calon konsumen membeli properti berdasarkan "rayuan" yang tertulis dalam iklan dan brosur. Padahal, iklan dan brosur tidak mengikat dan tidak termasuk dalamunder contractual term. Sehingga jika pengembang tidak memenuhi apa yang tertulis dalam iklan dan brosur, tidak ada kewajiban yang harus mereka penuhi.

Presiden Direktur Tony Eddy and Associates, Tony Eddy, menambahkan, pentingnya calon konsumen untuk berhati-hati dalam membeli properti, termasuk kondotel yang sedang menjadi tren investasi.

"Ada lima "C" yang harus diperhatikan calon konsumen sebelum membeli kondotel. "C" pertama adalah Character yang menyangkut reputasi dan rekam jejak pengembang. Apakah pengembang bisa dipercaya dan punya sejarah bersih dan bagus," kata Tony.

"C" kedua adalah Capital yang terkait dengan kecukupan modal pengembang untuk membangun sebuah kondotel. Modal ini sangat penting dalam menentukan kelancaran pembangunan konstruksi kondotel.

"C" ketiga, kata Tony, adalah Capacity, yakni kapasitas pengembang yang mumpuni untuk menjalankan proyek tersebut. Ini berkaitan juga dengan rekam jejak dan kemampuan pengembang dalam membangun.

"Concept merupakan "C" keempat. Konsep kondotel yang ditawarkan harus jelas dengan luasan per unit, besaran harga, pengelola, lokasi dan skema bagi hasilnya. Apakah masuk akal? Atau justru sebaliknya irasional," ujar Tony.

"C" terakhir adalah Condition. Kondisi pasar sangat menentukan tingkat serapan untuk bisnis kondotel. "Terlebih saat ini, apakah kondisi pasar masih kondusif dan ada demand untuk kondotel. Jika tidak memungkinkan lebih baik ditunda, sebaliknya jika semua 5C tersebut oke, maka aman untuk membeli kondotel," tegas Tony.

Melihat pasar kondotel yang sering tidak jelas, terlebih janji-janji pengembalian investasi ataureturn on investment (ROI) yang marak belakangan ini, Tony setuju jika pemerintah mulai melakukan penertiban.

"Pemerintah melalui Otoritas Jasa Keuangan (OJK) harus masuk untuk mengawasi penjualan kondotel. Sehingga jelas mana yang menipu mana yang tidak. Juga YLKI, dinas perpajakan, serta Badan Pertanahan Nasional (BPN) harus mulai menaikkan "radar antena" mereka untuk memantau pasar kondotel agar lebih tertib, sehat dan kondusif," pungkasnya. (Properti.Kompas.com)

Harga Property Melambung, BI Keluarkan Aturan Baru

Wendy dan Nia, pasangan suami istri yang sama-sama bekerja. Nia memiliki bisnis online pakaian mulai pakaian bayi sampai wanita dewasa. Awalnya Nia hanya iseng saja menjalankan bisnisnya, ternyata usahanya makin lama makin pesat. Ini berkat kepandaian Nia melihat pangsa pasar dan juga strategi marketing yang tepat. 

Melihat usaha istrinya yang makin maju, Wendy ingin mewujudkan mimpi Nia membeli ruko sebagai tempat usahanya. Pusing juga Wendy melihat rumah mereka makin lama makin sempit karena rumah juga berfungsi menjadi gudang untuk menyimpan barang-barang dagangan Nia.

Sudah lama Nia bermimpi untuk memiliki sebuah ruko sendiri sebagai tempat usahanya yang semakin berkembang. Sewaktu ada iklan pameran property, Wendy dan Nia langsung mengunjungi pameran rumah tersebut dengan antusias untuk mengecek Harga Property yang ditawarkan. Namun sewaktu melihat brosur-brosur yang ditawarkan di pameran, pasangan suami istri ini tercengang. 

“Wah, harga Ruko kok mahal banget ya sekarang, ayah?”, keluh Nia kecewa. “Lihat deh, masa Ruko di kompleks kita naiknya fantastis banget, 2 tahun lalu aku inget kok harganya sekitar Rp. 2 milyar, ini sekarang paling murah Rp. 6,5 milyar. Luasnya juga enggak seberapa. Kalau Down Paymentnya aja harus minimal 30% berarti kita harus punya uang tunai dulu minimal Rp.2Milyar”. Wendy mengerutkan kening sambil membandingkan beberapa brosur di tangannya, menjawab keluhan istrinya,”Sabar dulu ya bunda, budgetnya mepet nih….”

“Sudah dua tahun ini aku rajin menyisihkan keuntungan daganganku demi mimpi untuk punya Ruko sendiri lho, yah. Kalau gini caranya, kita bisa-bisa harus mengubur mimpi untuk punya tempat usaha sendiri ….” Nia dengan nada putus asa melampiaskan kekecewaannya.

“Beruntung banget ya orang-orang yang beli tahun-tahun lalu.. masak dalam 1-2 tahun kenaikan Harga Property sudah mencapai 100% – 200% bahkan kadang lebih. Sayang bisnis kita tahun-tahun sebelumnya belum cukup untuk membeli ruko.” Nia masih penasaran

“Itu dia, melihat fenomena kenaikan harga property yang semakin gila-gilaan 2 tahun terakhir ini, ayah denger dari temen-temen, BI sudah keluarin Surat Edaran tentang pengetatan pengucuran Kredit Pemilikan Rumah. Kabarnya untuk menekan Harga Property yang sudah menembus harga yang sangat tidak masuk akal”.

“Emang harus gitu yah… tuh liat di stand-stand sebelah yang jual rumah. Masak Harga Propertydi Indonesia saat ini sudah melonjak 300% – 500% menjadi sekitar Rp. 6 milyar – Rp. 21 milyar.”

“Betul bunda,bahkan kata temen-temen bisnis ayah, fenomena yang terjadi di lapangan adalah harga tanah di suatu kawasan juga sudah menembus ke angka Rp. 150 juta/M2. Harga Property yang sangat “fantastis” ini diindikasikan karena ulah spekulan yang “menggoreng” harga properti di Indonesia seperti halnya menggoreng saham”.

“aahh.. apa sih ayah kok pakai istilah goreng menggoreng? Emangnya goreng keripik? He.he.he..” Nia menimpali suaminya sambil terkikik membayangkan sebuah rumah masuk ke dalam kuali yang besaaaar…. Penuh dengan minyak panas dan siap di goreng oleh puluhan spekulan.

“iya bunda, dalam bursa dikenal istilah “goreng menggoreng” saham… Jadi saham yang keliatannya jelek atau kurang menarik, sengaja diperdagangkan antar spekulan, supaya terlihat aktif dan laku banget, atau di “dandani” sedemikian rupa, sehingga terlihat “cantik” dan siap dijual. Padahal setelah banyak investor yang beli… ternyata itu Cuma fatamorgana di siang bolong. Eeehhh… tau-tahu keliatan deh belangnya. Saham itu anjlok drastic. 

Inilah yang membuat terjadinya fenomena “bubble”. Jadi ibaratkan seorang anak kecil main bola sabun yang semakin lama semakin besar. Trus pada suatu saat “balon” itu bisa“pecah”, sehingga rontoklah harga yang sudah di gelembungkan tersebut. Naaahhh… kalau nggak dijaga, bisa-bisa akan berakibat menjadi krisis properti seperti di Amerika Serikat. Jadi sekarang bahkan di Singapura juga mulai diperketat untuk memperoleh kredit property.” Wendy menjelaskan dengan sabar kepada isterinya.

Nia hanya mengangguk-angguk mendengar penjelasan dari suaminya tersebut.”berarti emang harus di ketatin tuuh pembelian property. Karena secara logika, sangat nggak masuk akal kok harga tanah dan rumah bisa meroket dalam sekejap. Jangan-jangan ulah “tukang gorengan” yang melakukan jual beli rumah antara mereka sendiri ya, ayah?” senyum Nia

“Ha.ha.ha… bisa aja kamu bilang “tukang gorengan”.

“tapi mungkin juga,… sebab kalau dilihat dari sejarah property yang ada selama ini, baru kali ini harga melonjak secara drastic. Karena banyaknya orang yang beli property untuk investasi dan spekulasi, dengan menggunakan others peoples’ money alias dana ngutang dari bank yang notabene adalah dana masyarakat yang ditabungkan ke bank tersebut. Jadi Bank Indonesia merasa jangan sampai dong dananya orang yang nabung di bank tersebut Cuma dibuat untuk spekulasi… makanya itulah alasannya dibuat aturan baru deh untuk membatasi Kredit Pemilikan Properti (KPP), KPR atau KPA..”

Artikel humas BI di www.bi.go.id menginformasikan Bank Indonesia secara resmi menerbitkan ketentuan untuk memperketat penyaluran Kredit Pemilikan Properti (KPP). Ketentuan tersebut diatur dalam Surat Edaran (SE) BI No. 15/40/DKMP tanggal 24 September 2013 dan mulai berlaku efektif mulai 30 September 2013. Dengan terbitnya aturan baru itu, secara resmi BI mencabut SE sebelumnya No. 14/10/DPNP tanggal 15 Maret 2012 dan SE BI No.14/33/DPbS tanggal 27 November 2012.

Apa tujuan diterbitkannya Surat Edaran (SE) BI No. 15/40/DKMP tanggal 24 September 2013?

Peter Jacobs, Direktur Departemen Komunikasi BI, di www.bi.go.id menjelaskan pertumbuhan kredit properti yang tinggi mendorong kenaikan harga properti. Dikhawatirkan kenaikan harga yang terlalu tinggi akan menjadi pemicu instabilitas keuangan apabila terjadi gagal bayar. Data BI menunjukkan, kredit pemilikan rumah dan rumah susun tumbuh melampaui pertumbuhan kredit secara agreagat. Per Juli, pertumbuhan KPR tipe di atas 70 meter persegi (m2) tumbuh 25,5% sedangkan KPRS tumbuh 63,3%. 

Padahal, sejak 15 Juni 2012, BI telah membatasi loan to value (LTV) menjadi 70%. Dengan kata lain, bank hanya menyalurkan kredit sebesar 70% dari harga rumah. Berdasarkan survei BI, indeks harga properti residensial di pasar primer naik 12,1% (yoy) pada kuartal II 2013. Kenaikan tertinggi tercatat pada harga rumah dengan luas di bawah 36 m2 sebesar 16,7%. Peter menyebut, kenaikan harga yang tinggi dipicu oleh permintaan terhadap rumah yang tinggi, baik untuk rumah tinggal maupun investasi.

Bank Indonesia secara resmi menerbitkan ketentuan untuk memperketat penyaluran Kredit Pemilikan Properti (KPP). Terbitnya ketentuan ini ditujukan agar bank lebih hati-hati dalam menyalurkan kredit properti. Di samping itu, ketentuan ini diharapkan bisa menekan aksi spekulasi di sektor properti.Ketentuan LTV/FTV juga bertujuan untuk memberikan kesempatan yang lebih besar bagi masyarakat berpenghasilan menengah-bawah untuk memperoleh rumah layak huni serta meningkatkan aspek perlindungan konsumen di sektor properti. Ketentuan ini dikecualikan bagi kredit/pembiayaan dalam rangka program perumahan Pemerintah Pusat maupun Daerah.

Apa aturan baru yang ada pada Surat Edaran BI tersebut?

Surat Edaran (SE) BI No. 15/40/DKMPtentang Penerapan Manajemen Risiko Pada Bank Yang Melakukan Pemberian Kredit Atau Pembiayaan Konsumsi Beragun Properti Dan Kredit Atau Pembiayaan Konsumsi Beragun Properti Dan Kredit Atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor menyempurnakan aturan Loan To Value (LTV) di perbankan konvensional dan Financing To Value (FTV) bagi perbankan syariah untuk kredit pemilikan properti dan kredit konsumsi beragun properti.

Adapun aturan baru LTV/FTV yang ada pada Surat Edaran ini adalah sebagai berikut:

1) KPR/KPA tipe di atas 70 m2 atau KPT Kredit pemilikan ke 1, DP minimal 30% kredit; pemilikan ke 2, DP minimal 40%; kredit pemilikan ke 3 dan seterusnya DP minimal 50%.

2) KPR/ KPA tipe 22-70 m2 kredit pemilikan ke 1, DP tidak diatur; kredit pemilikan ke 2, DP minimal 30%; kredit pemilikan ke 3 dan seterusnya, DP minimal 40%.

3) KPR/ KPA tipe di bawah 21, Ruko, Rukan Kredit pemilikan ke 1, DP tidak diatur; kredit pemilikan ke 2, DP minimal 30%; kredit pemilikan ke 3 dan seterusnya, DP minimal 40%.

4) KPR milik suami istri dihitung satu orang, kecuali ada perjanjian pisah harta.

5) DP tidak boleh dibiayai oleh bank.

6) Pembelian properti indent hanya diperbolehkan untuk fasilitas KPR pertama.

7) Apabila fasilitas KPR sudah dilunasi, maka tidak diperhitungkan.

8) Pinjaman modal kerja dengan jaminan properti tidak diperhitungkan.

9) KPR Refinancing/ Multiguna dan Top Up diperhitungkan sama dengan pembelian.

“Jadi, intinya kalau baru pertama kali punya rumah, masih boleh tuh dikenakan DP sebesar 30% an.. Tapi begitu rumah ke 2 dan seterusnya dikenakan ketentuan DP minimal yang lebih besar. DP tersebut juga nggak boleh ngutang lagi sama bank. Trus kalau mau beli rumah yang baru akan dibangun, Cuma boleh buat orang yang memang belum punya rumah…alias rumah yang pertama.” Kata Wendy menjelaskan lagi.

Apa pendapat pihak pengembang/pengamat properti tentang hal ini?

CEO Riscon Realty, Ari Tri Priyono, pada Okezone,com sebagai pihak pengembang menilai aturan tersebut berlebihan. Dia menyarankan, ada baiknya aturan tersebut diberlakukan untuk rumah ketiga, atau yang seharusnya diberikan perhatian lebih adalah penjualan apartemen. Aturan tersebut, menurutnya, memberatkan masyarakat. Apalagi konsumen yang banyak membeli hunian adalah menengah ke bawah dengan harga rumah di kisaran Rp200-500 juta.

Di Artikel hukumonline.com, pengamat Properti Panangian Simanungkalit menilai, aturan LTV/FTV yang disempurnakan oleh BI itu tidak dapat menahan laju pertumbuhan permintaan properti tahun 2013 sampai 2014.Terlebih lagi, lanjut Panangian, tiap tahun pertumbuhan kredit properti mencapai 22 persen. Hal ini terlihat dari jumlah angka Kredit Pemilikan Rumah (KPR), kredit rumah toko, Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) sampai dengan Desember 2012 mencapai Rp255 triliun. Sedangkan sampai Juni 2013 telah mencapai Rp280 triliun. 

Beliau memperkirakan sampai Desember 2013 mencapai Rp310 triliun, dan masih tumbuh Rp55 triliun atau 22 persen.Dengan adanya angka itu, ia menilai bahwa kebijakan LTV yang awalnya dikeluarkan oleh BI pada 2012 tak berdampak pada bisnis proses properti hingga 2014 nanti. Terlebih lagi pada 2014 mendatang, sejumlah perkiraan ekonomi mulai dari inflasi, BI rate, hingga adanya pemilu mengakibatkan bisnis properti masih terus bertumbuh. 

Menurutnya, Pemilu akan mengalirkan uang cash Rp50 triliun ke masyarakat, jadi sangat kondusif untuk bisnis properti.Mengenai klausa yang menyatakan suami dan isteri merupakan satu debitur kecuali ada perjanjian pisah harta yang disahkan notaris, Panangian menilai, bukan persoalan yang serius. Menurutnya, suami dan isteri tersebut tetap bisa menggunakan fasilitas KPR dan KPA.

Panangian mengatakan, dari aturan ini dan sebelumnya yang berubah hanyalah angka down payment. Sehingga tidak ada masalah dengan adanya aturan baru tersebut, karena bila suami dan isteri itu mau berinvestasi, tetap bisa menggunakan KPR atau KPA. Hanya DP-nya naik dari 30 persen menjadi 40 persen.

“Gimana tuh, ayah… kalau ternyata kebijakan tersebut nggak bisa menahan laju harga-harga property? Nanti biar sampai Rio anak kita besar, bisa tetap aja kita nggak mampu beli ruko?” kata Nia dengan sedikit cemas.

“Ya,.. kita liat saja ke depannya dengan adanya aturan baru ini. Kalau menurut ayah pribadi, setidaknya ini bisa menahan laju spekulan yang punya prinsip others peoples’ money tadi bunda. Jadi,… kalau mau spekulasi ya mereka harus pakai uang sendiri doongg…. Kita berdoa saja ya bunda, semoga bunda dan ayah bisa dapat rejeki untuk DP beli ruko.“ kata Wendy sambil mengedipkan mata mesra kepada isterinya.

“Aamiinn….” Nia mengamini dengan hikmat perkataan suaminya tersebut. “Betul ayah,…semua pasti ada hikmahnya ya… “
(Irma Devita.com)

Referensi:
Surat Edaran (SE) BI No. 15/40/DKMP tanggal 24 September 2013
www.bi.go.id
www.okezone.com
www.hukumonline.com

Menyoal Beli Properti Oper Kredit

Fauzi  bingung dan nyaris putus asa setelah pulang dari BTN. Betapa tidak, tadinya dia bertujuan untuk mengambil sertifikat asli rumahnya. Namun apa lacur hasilnya nihil. Padahal dia sudah membelinya secara mencicil dari orang lain melalui oper kredit. Persoalannya, Fauzi telah membayar angsuran kredit pemilikan rumah tersebut selama 10 tahun terakhir. Namun pada saat pelunasan dan dia akan mengambil sertifikat asli rumah tersebut, pihak BTN menolak memberikannya. 

Apa pasal? Usut punya usut, ternyata Fauzi tidak memiliki dokumen apapun yang menyebutkan bahwa dia adalah orang yang melanjutkan cicilan pembayaran rumah yang dulunya di beli atas nama Amir. Dengan kata lain, Fauzi mengoper kredit rumah tersebut dari Amir. Antara Amir dan Fauzi hanya dibuatkan suatu kwitansi lunas. Pihak BTN tetap bersikeras hanya akan memberikan asli sertifikat tanah tersebut kepada Amir. Susahnya lagi, Amir sekarang sudah raib, tidak jelas juntrungannya alias sudah tidak tahu lagi dimana keberadaannya. Fauzi bingung.

Ilustrasi tersebut sering terjadi pada masyarakat karena kurangnya pengetahuan mengenai seluk beluk oper kredit. Banyak yang menganggap bahwa dengan bukti lunas antara pembeli dan penjual saja sudah beres. Namun mereka lupa bahwa dalam jual beli secara kredit atau cicilan, tidak hanya melibatkan pemilik rumah saja, melainkan juga melibatkan bank sebagai pemilik jaminan atas tanah dan bangunan yang dimaksud. Untuk itu, tentu saja ada “aturan main” dalam koridor hukum yang harus dipenuhi oleh para pihak yang akan melakukan transaksi oper kredit dimaksud.

Proses Oper Kredit

Proses oper Kredit Rumah yang dibeli secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) di dunia perbankan (salah satu contohnya yang dibahas berikut ini adalah di Bank Tabungan Negara – BTN), biasanya dilakukan dengan 2 cara, yaitu:

A. Oper Kredit Langsung Melalui BTN

Oper kredit langsung melalui BTN adalah oper kredit secara resmi, dengan cara melakukan “Alih Debitur”. Caranya adalah sebagai berikut:
1. Para pihak dapat langsung menghadap ke bagian kredit administrasi di BTN, atau ke customer service dan mengajukan perihal peralihan hak yang dimaksud
2. Mengajukan permohonan ambil kredit untuk kemudian nantinya akan bertindak sebagai Debitur baru menggantikan posisi penjual sebagai Debitur lama.
3. Dalam hal kredit disetujui oleh BTN (setelah diteliti persyaratannya), maka pembeli akan bertindak sebagai Debitur baru menggantikan posisi penjual sebagai Debitur lama. Pembeli akan menanda-tangani Perjanjian Kredit baru atas namanya, berikut akta jual beli dan pengikatan jaminan (SKMHT)

Kelebihannya dari Alih Debitur melalui BTN langsung adalah:
a. Sertifikat sudah dapat di balik nama ke atas nama pembeli, walaupun masih     tetap di jaminkan ke BTN dan baru dapat diambil setelah kredit dilunasi.
b. Pembeli dapat mengangsur ke BTN atas namanya sendiri.

Adapun Kelemahannya adalah:
a. Proses pengajuan sebagai Debitur di BTN lebih rumit
b. Memakan waktu lebih lama (karena harus diteliti oleh analys kredit mereka)
c. Ada kemungkinan ditolak untuk debitur pengganti oleh pihak BTN
c. Biaya untuk alih Debitur biasanya relatif lebih mahal, karena harus melalui     prosedur sesuai dengan kebijaksanaan dari masing-masing Bank

B. PENGOPERAN HAK ATAS TANAH DI HADAPAN NOTARIS

Selain proses oper kredit melalui BTN secara langsung dengan cara ”Alih Debitur” tersebut, ada proses lain yang cukup aman untuk dilakukan, walaupun tidak sesempurna alih debitur secara langsung, yaitu pengoperan hak atas tanah dan bangunan dengan menggunakan akta Notaris.

Mekanismenya adalah sebagai berikut:
1. Penjual dan Pembeli datang ke Notaris dengan membawa kelengkapan berkas     sebagaimana diuraikan di bawah ini.
2. Dibuatkan akta Pengikatan Jual beli atas pengalihan hak atas tanah dan     bangunan yang dimaksud berikut Surat Kuasa untuk melunasi sisa angsuran     dan kuasa untuk mengambil sertifikat.
3. Penjual menanda-tangani surat pemberitahuan kepada BTN perihal peralihan     hak atas tanah yang dimaksud, yang intinya sejak pengalihan ini, walaupun     angsuran dan sertifikat masih atas nama penjual, tapi karena haknya sudah     beralih maka penjual tidak berhak lagi untuk melunasi sendiri dan mengambil   asli sertifikat yang berkenaan pada BTN.
4. Setelah salinan akta selesai, penjual bersama-sama dengan pembeli     menyampaikan kepada BTN salinan akta-akta sebagaimana dimuat pada point    2 tersebut berikut surat yang dimaksud pada point 3

Kelebihan dari proses oper kredit dengan menggunakan akta notaris adalah Prosesnya lebih mudah dan cepat, dan biaya relatif lebih murah.
Sedangkan kelemahannya adalah:
a. Sertifikat masih atas nama penjual dan masih di jaminkan ke BTN
b. Pembeli mengangsur ke BTN atas nama penjual.
c. Apabila peralihan hak ini tidak diberitahukan kepada BTN (sebagaimana point 4), kemungkinan terburuknya Penjual bisa sewaktu-waktu melunasi sendiri ke BTN dan mengambil asli sertifikat tanah dan bangunan yang sudah dialihkan.  Oleh karena itu, dalam melaksanakan alih debitur dengan menggunakan akta Notaris wajib dilanjutkan dengan pemberitahuan kepada pihak Kreditur.

Walaupun terdapat beberapa kelemahan (yang bisa dijembatani), pengoperan kredit dengan menggunakan akta Notaris tetap saja jauh lebih aman dibandingkan oper kredit dengan hanyak menggunakan surat pengalihan di bawah tangan, atau bahkan tanpa menggunakan surat apapun (hanya kwitansi). Karena dengan adanya akta Notaris tersebut dan bukti surat pemberitahuan, maka pada saat pelunasan nantinya pihak pembeli dapat mengambil asli sertifikat dengan membawa bukti berupa akta Notaris yang sudah ditanda-tangani sebelumnya oleh kedua belah pihak.

Sebagai penutup, perlu saya sampaikan bahwa oper kredit dengan menggunakan akta Notaris tersebut hanya dibisa di lakukan 1 kali saja. Artinya hanya dari pemilik asal kepada pembeli pertama. Jika pembeli pertama akan mengoperkan lagi rumah tersebut, maka pembeli pertama tersebut harus dapat menghadirkan pemilik asal untuk dapat dibuatkan transaksi baru.

CATATAN:

Data Yang diperlukan Untuk Membuat akta pengoperan Hak atas Rumah yang masih dalam proses kredit di bank adalah:

A. Data Objek jual beli (tanah/bangunan)
1. Foto copy Perjanjian Kredit dan surat penegasan perolehan kredit
2. Foto copy sertifikat (yang berisi keterangan /stempel pihak bank bahwa tanah     dan bangunan tersebut sedang dijaminkan pada bank berkenaan)
3. Foto Copy IMB
4. Foto copy SPPT PBB 5TH terakhir yang sudah dilengkapi dengan bukti     lunasnya (STTS)
5. Print out bukti pembayaran angsuran yang terakhir sebelum dilaksanakan     oper kredit
6. Asli buku tabungan yang digunakan untuk pembayaran angsuran

B. Data Penjual & Pembeli:
a.1. Copy KTP suami isteri
a.2. Copy Kartu keluarga
a.3. Copy Akta Nikah
a.4. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan. (irma devita.com)