Kamis, 01 Agustus 2013

Booming Properti

Gemuruh derap pembangunan properti di kota-kota besar, terutama kawasan Jakarta, Bogor, Tangerang, dan Bekasi (Jabotabek), mengundang decak kagum tapi sekaligus menimbulkan perasaan cemas. Mengagumkan karena gedung-gedung jangkung dan rumah-rumah mewah begitu cepat terbangun, dan laris manis. Orang dibuat terkaget-kaget melewati jalur Kasablanka, Jakarta, yang begitu cepat disulap bak Orchard Road Singapura. 

Rumah-rumah kelas menengah-atas, apalagi kategori mewah, selalu saja diserbu pembeli. Orang-orang kaya bahkan sudah memesan pada periode prelaunching. Yang lebih mencengangkan, kenaikan harga properti menengah- atas sangat signifikan, baik di pasar primer maupun sekunder.

Namun, justru harga yang naik cepat dan pembangunannya yang kelewat ekspansif itulah yang kemudian mengundang kekhawatiran banyak pihak. Bank Indonesia sudah cukup lama mengingatkan soal kredit property yang dinilai cukup agresif dan dapat memicu terjadinya gejala ekonomi yang terlalu panas (overheating). Sebagian kalangan mulai cemas, dan menganggap sektor properti sudah bubble.

Namun semua kekhawatiran itu diredam oleh para pelaku bisnis properti. Mereka mengklaim bahwa pasar properti memang sedang bagusbagusnya, berada dalam periode booming, karena permintaan yang cukup tinggi. Harga yang ditawarkan masih wajar, bahkan cenderung lebih murah dibanding negara-negara lain di kawasan Asia Pasifik.

Mengacu pada riset PricewaterhouseCoopers (PWC) dan Urban Land Institute (ULI) beberapa waktu lalu, Jakarta masuk di urutan pertama Asia Pasifik sebagai pilihan investasi utama sektor properti, mengalahkan Shanghai, Singapura, Sydney, dan Kuala Lumpur. Jakarta juga menempati posisi ke-11 besar dunia. Kedua lembaga itu memproyeksikan pasar properti Indonesia bakal masuk peringkat ketujuh dunia pada 2021.

Jakarta menjadi magnet utama di sektor properti karena melambatnya perekonomian Tiongkok dan India, di samping mulai terbatasnya peluang pasar di Jepang dan Australia. Tiga pengembang asal Australia, Selandia Baru, dan Hong Kong mulai membidik pasar properti Jakarta dan sejumlah kota di Indonesia.

Bila ditelaah lebih mendalam, ke depan prospek properti di Indonesia akan kian cemerlang. Permintaan yang ada begitu tinggi, tak sebanding dengan pasokan. Saat ini terjadi kekurangan rumah (backlog) sekitar 13,6 juta unit. Rata-rata permintaan residensial setiap tahun mencapai 700-800 ribu unit, namun kapasitas pengembang hanya mampu menyediakan pasokan maksimum 400 ribu unit setiap tahun.

Dengan permintaan yang timpang tersebut, jelas prospek properti masih sangat bagus. Indonesia kini memiliki 50 juta orang kelas menengah, yang 1.000 di antaranya memiliki aset di atas Rp 300 miliar. Properti di Indonesia juga menarik karena negeri ini menjadi penghasil sumber daya alam potensial yang luar biasa.

Seiring kian banyaknya perjanjian perdagangan bebas, serta mulai berlakunya Masyarakat Ekonomi Asean (AEC) 2015, kebutuhan property bagi orang asing juga makin besar. Terlebih lagi investasi asing ke depan juga makin berlipat, termasuk relokasi industri dari Tiongkok akibat makin tingginya upah buruh dan biaya produksi di Negeri Tirai Bambu tersebut.

Pembangunan infrastruktur besarbesaran yang direncanakan pemerintah lewat Masterplan Percepatan dan Perluasan Ekonomi Indonesia (MP3EI), tentu akan membawa efek domino luar biasa. Dengan infrastruktur yang kian bagus, otomatis kebutuhan property juga bakal meningkat.

Dari ilustrasi di atas terbaca jelas bahwa sektor properti masih jauh dari tanda-tanda bubble. Permintaan masih tinggi, pasokan masih terbatas. Harga juga masih dalam batas wajar. Dari sisi kredit, rasio kredit properti terhadap total kredit perbankan masih 14%, jauh dibanding krisis 1998 yang mencapai 21%. Kredit bermasalah di sektor ini juga masih rendah, kurang dari 5%.

Rasio KPR terhadap Produk Domestik Bruto (PDB) kurang dari 3%, jauh di bawah Malaysia yang mencapai 27%, Singapura 45%, dan AS 68%. Namun demikian, pemerintah masih memiliki pekerjaan rumah, yakni peraturan kepemilikan asing yang belum juga beres hingga saat ini. Masalah lain yang juga mesti dituntaskan adalah status hukum tanah yang kerap tidak jelas dan tumpang tindih, serta perizinan yang masih berbelit.

Lebih dari itu, ekspansi property yang agresif mesti perlu dipantau agar tetap berada dalam koridor kehatihatian. Bank Indonesia dan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) harus memberikan sinyal yang tegas bila memang sector ini sudah mendekati ambang bahaya. Pengalaman membuktikan bahwa krisis ekonomi kerap diawali oleh ambruknya sektor properti. (www.investor.co.id)