Selasa, 23 April 2013

Awas Bahaya Membeli Properti Pre-sales


Calon pembeli properti secara pre-sales diingatkan agar berhati-hati dalam memilih rumah atau apartemen karena berpotensi dirugikan oleh pengembang.

Hampir semua orang pernah mengalami atau paling tidak melihat pemasar menjual properti dengan memperlihatkan brosur proyek yang akan dibangun. Istilahnya, bermodalkan gambar yang hebat, para pengembang berlomba merengkuh dana calon konsumen dengan menjual proyek yang baru sebatas dalam bentuk brosur. Itu tentu dengan janji akan membangunkan dalam jangka waktu tertentu.

Membeli secara pre-sales memang ada untungnya karena harga biasanya masih murah dan harga itu akan terus naik seiring dengan penyelesaikan konstruksi proyek. Semakin dekat untuk dioperasikan atau diserah terimakan, maka harganya akan naik cukup signifikan dibandingan dengan saat dibeli secara pre sales. 

Akan tetapi, ada baiknya konsumen lebih berhati-hati membeli properti secara pre-sales. Menurut Tony Eddy, CEO Tony Eddy & Associates, salah satu pakar pemasaran dan konsultan properti, banyak yang tidak bahwa sebagai pembeli properti atau kondotel yang unitnya belum dibangun oleh pengembang, pembeli sebenarnya adalah kreditur bagi pengembang.

Dalam hal ini, lanjutnya, semestinya posisi pembeli secara pre sales semestinya kuat karena menjadi pemodal bagi pengembang yang kebanyakan membiayai proyeknya dari hasil penjualan secara pre sales.

"Apakah anda [pembeli pre sales] sudah mengecek apakah developernya kredible dan layak dapat kredit anda atau tidak? Hal terpenting dalam investasi properti atau kondotel adalah kapan anda bisa balik modal dan kemudian bisa menikmati free cashflow dari investasi anda," ujarnya, baru-baru ini.

Tony ada benarnya ada sejumlah kasus proyek properti yang dijual secara pre sales ternyata kemudian pengembangnya melakukan wanprestasi alias tidak menyelesaikan pembangunan apartemen atau rumah yang telah dibeli konsumen. Ada sejumlah kasus di masa lalu dan masih terjadi saat ini.

Ambil contoh ribuah konsumen perumahan Bukit Sentul yang ditupu pengembangnya karena tidak kunjung dibangunkan rumah yang telah dibeli. perkembangan selanjutnya kasus ini mencapai perdamaian setelah sempat dipailitkan melalui Pengadilan Niaga dengan kesanggupan pemilik baru untuk memenuhi komitmen membangunkan rumah yang menjadi hak konsumen. 

Ada pula konsumen pembeli apartemen Pallazo di Kemayoran yang jumlahnya ribuan tertipu karena pengembang tidak kunjung menyelesaikan gambar apartemen yang sudah dibayar lunas oleh pembeli. Terakhir kasus ini juga menjalani perdamaian di bawah pangawasan kurator yang kemudian berkomitmen untuk membangunkan apartemennya. 

Tim Kurator PT Pelita Propertindo Sejahtera, pengembang pallazo yang pailit, kembali melanjutkan pembangunan apartemen itu dengan janji memenuhi hak 1000 orang pembeli yang tidak kunjungi dipenuhi haknya sejak 2007 atau 90% dari total aset yang dijual Pallazo.
Beberapa tahun yang lalu muncul pula kasus apartemen Hollywood yang berlokasi di belakang Hotel Kartika Chandra, Jakarta Selatan. PT Tradisi Sejahtera selaku pengembangnya telah melarikan dana konsumen yang terlanjur disetor dan bangunan apartemen tidak jadi dibangun.

Yang terbaru adalah PT Mitra Safir Sejahtera yang wanprestasi kepada pembeli apartemen Kemanggisan Executive Residence yang dikembangkan di Jakarta Selatan. 

Pada umumnya dalam kasus wanprestasi model ini disebabkan oleh mismanajemen dalam pengelolaan dana konsumen yang sudah mereka kumpulkan. Kemungkinan besar dana itu tidak digunakan untuk membiayai proyek yang semestinya mereka bangun, tapi dipergunakan untuk kepentingan lain yang kemudian ternyata merugi.

Resiko lain dalam membeli properti secara pre sales adalah kemungkinan menjadi kelinci percobaan oleh pengembang. Pengembang yang menjual brosur kepada calon pembeli tidak sedikit tengah melakukan tes pasar, terutama terjadi pada bangunan tinggi. Perhitungannya jika 30% dari total unit apartemen yang akan dibangun bisa diserap pasar baru pengembang mau membangun proyeknya. Akan tetapi, jika anda termasuk yang membeli perdana dan penjualannya tidak mencapai target 30%, maka siap-siap anda tidak mendapatkan properti yang anda beli. 

Dalam kasus seperti ini biasanya lebih bagus penyelesaiannya karena akan dilakukan refund kepada pebeli sehingga dana yang sudah dibayarkan tidak akan hilang. hanya saja pembeli akan direpotkan untuk menjalani proses mendapatkan uang itu dari pengembang yang urung membangun proyeknya.
Di ajang pameran umumnya jualan brosur

Kiat Membeli Properti Pre-sales

Tony mengatakan mengenali rekam jejak dan reputasi pengembang merupakan salah satu cara untuk berhasil mendapatkan properti berkualitas.
Menurut dia, pembeli secara pre sales perlu mengetahui pengembang sehingga tidak asal beli produk properti.

Dia memberi contoh pembeli kondotel yang harus mengetahui sampai kepada calon manajemen atau operator propertinya. Hal itu, ungkapnya, menyangkut kesukseskan operasi kondotel sebagai barang investasi.

Dalam kasus kondotel, tuturnya, malah tidak hanya memastikan propertinya selesai dibangun, tapi juga keberhasilan dalam mengelolaa kondotelnya.

"Hal terpenting dalam investasi kondotel adalah kapan anda bisa balik modal dan kemudian bisa menikmati free cashflow dari investasi condotel anda. Karena percuma saja dapat propertinya jika investasi anda tidak pernah balik modal, bahkan nombok setiap tahunnya jika managemennya tidak baik."

Cara lain yang bisa digunakan untuk prudent dalam membeli properti secara pre sales adalah memastikan seluruh legal dokumen perizinan proyek yang akan dibeli sudah beres di tangan pengembangnya. Salah satunya berupa ijin Prinsip, Surat Ijin Penggunaan Peruntukan Tanah (SIPPT), dan Surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Kalau semua hal itu sudah beres maka barulah mantap untuk membeli apartemen atau rumah yang dinginkan. 

Ini menjadi sangat penting karena hampir 80% proyek properti yang dikembangkan di Indonesia menggunakan sistem penjualan secara pre sales atau mengantungkan pembiayaan proyek pada setoran dana pembelian dari calon pembeli. (La Coga/kreditproperty.com)