Enam Kriteria Properti Layak Investasi

Supriyadi Amir dalam bukunya "Sukses Membeli Rumah Tanpa Modal", memberikan enam kriteria properti yang layak untuk dijadikan investasi. Keenamnya adalah cashflow harus positif, harga memberi keuntungan bagi pembeli, motivasi penjual harus jelas, lokasi dan pertumbuhan menjanjikan, kondisi bangunan baik, serta memiliki dokumen lengkap dan sah.

Berikut penjelasannya:

Pertama, Cash flow positif - Anda hanya akan membeli properti apabila aset tersebut memiliki cash flow positif. Properti dengan cash flow positif ialah penghasilannya lebih tinggi daripada seluruh biaya pengeluarannya tersebut.

Kedua, harga memberi keuntungan bagi pembeli - Patokan transaksi Anda adalah memastikan harga properti yang dibeli di bawah harga pasar. Dengan demikian, mengingat nilai aset menurut bank didasarkan hara pasar, properti yang Anda jadikan agunan mungkin mendapatkan pembiayaan lebih besar daripada dana yang Anda butuhkan untuk bayar properti. Ini disebut cash back. 

Anda jangan menggunakan uang cash back untuk tujuan konsumtif, melainkan investasikan kembali agar keuntungannya dapat digunakan untuk bayar cicilan ke bank.

Ketiga, motivasi penjual harus jelas - Salah satu kunci sukses seorang investor adalah mengetahui dengan pasti motivasi penjual. Jika memang penjual sangat butuh uang, maka Anda boleh membelinya. Sebaliknya, lupakan penjual yang sekedar iseng atau masih sayang dengan propertinya. Karena sikap mereka akan menyulitkan Anda pada saat tawar menawar harga.

Keempat, lokasi dan pertumbuhan menjanjikan - Lokasi dalam investasi properti berperan sangat sentral dan vital. Di samping itu, perhatikan pertumbuhan lokasi tersebut. Pertumbuhan yang positif misalnya rencana pengembangan lokasi pada beberapa tahun mendatang.

Kkelima, kondisi bangunan baik - Jangan meremehkan kondisi bangunan yang baik dan terawat, karena ini salah satu faktor kunci keberhasilan Anda sebagai investor. Kondisi bangunan tidak terawat pasti akan mempengaruhi nilai harga pasar dan cash flow.

Keenam, dokumen lengkap dan sah - Anda harus memastikan bahwa dokumen properti yang hendak dibeli lengkap, resmi dan sah. Agar terhindar dari penipuan, Anda bisa bekerja sama dengan bank. Bank otomatis akan menilai dan memeriksa kelengkapan properti dengan sangat teliti. (properti.kompas.com)

Frustasi Karena Ciinta

Frustasi karena cinta adalah kondisi emosional intens yang muncul akibat kekecewaan, penolakan, patah hati, atau ketidakmampuan menjalin hubungan romantis yang sehat. Ini memicu kesedihan mendalam, kemarahan, kesepian, dan stres, yang berpotensi menyebabkan penurunan motivasi, gangguan aktivitas sehari-hari, hingga depresi

"Cinta Oh Cinte, betape kejamnye." Barangkali itulah yang terbersit dalam hati Si Kamsuy yang frustasi karena cinta.

"Kata orang cinte itu sangat indeh, tapi mengapa yg Ane rasain cinte itu bikin suseh en blangsek aje. Kata orang cinte itu bikin hati bahagie, tapi yang Ane dapetin cuma nestape bercampur derita aje," barangkali begitu gerutunya sambil merunduk megang kepala.

"Coba aje ente bayangin," kata si Kamsuy, "Ane sudeh habis2an berkorban buat dapetin cinta si Sherly, anak tante Madonne tukang jahit tetangge sebelah rumah Ane. Eh, ternyate si Sherly cuma nganggap Ane sebagai teman doank. Sakitnye tuh disini coy."

"Maef ye Kamsuy kite kan cuman beteman aje," gitu kata si Sherly dengan nada jutek beberapa waktu lalu.

Memang selama ini si Sherly cuma mau diajak pergi, kalo mau ditraktir mie ayam dan ketoprak saja. Padahal untuk nraktir mie ayam ke tempat si uwak gondrong lumayan jauh pake harus naik ojek segala. 

Tapi demi cingtrong yg udeh kadung kesengsem, Ane harus terpakse cari duit dengan jual sepatu basket. 

Demi nraktir si buah hati HP pun tak jarang Ane gadein. Semua itu Ane lakuin demi cinta Ane pada si Sherly sang buah hati. Tapi kini semuanye udeh ludes. Kalo begini caranye, rasanya Ane dah gak kuat lagi Sherly, Ane udeh abis2an, Ane mau ngundurin aje dech, ini semua karenamu sayang...goodbey ye mey lep...!!," begitulah suara lanturannya.(KGM/Ki Gempur Muda).

Pilihan Investasi: Emas Kehilangan Trust, Properti?

Lama sekali emas dipercaya dan terbukti menjadi instrumen dari portofolio investasi terbaik. 

Dalam rentang satu dekade terakhir, emas menghasilkan tingkat investasi terbaik seiring dengan lonjakan harga emas.

Simpanan emas perhiasan maupun emas batangan telah mampu mendorong menaikan nilai rupiah kekayaan orang yang memilih menyimpan dananya dalam bentuk investasi emas.

Sepuluh tahun lalu harga emas per gram masih berkisar Rp140.000. Bandingkan dengan harga emas awal 2012 yang sempat menyentuh Rp545.000 per gram. Ini era manis investasi emas yang mampu mendorong banyak pihak makin yakin dengan pilihan investasi di emas perhiasan maupun emas batangan.
Akan tetapi suasana bulan madu itu mulai antiklimaks menyusul munculnya tren penurunan harga emas pada kuartal I 2013 karena dipicu oleh faktor China dan Amerika Serikat yang menghadapi pelemahan perekonomian domestiknya.

Sebab itu, harga kontrak berjangka (futures) emas di dunia mengalami penurunan mingguan terbesar sejak 1,5 tahun lalu. Dampak lebih lanjutnya adalah para pengelola dana memangkas kelolaan dana investasi pada portofolio emas dengan nilai terbesar sejak 2007 dan menjadi paling bearish seperti yang pernah terjadi pada gula dan kopi. 

Hal itu dilakukan seiring kekhawatiran bahwa the Fed- Federal Reserve, Bank Sentral Amerika Serikat yang sangat berpengaruh di seluruh dunia itu akan memperlambat program stimulus yang mendorong harga untuk bahan baku turun tajam pada tahun ini.

Harga emas memang belum turun secara ekstrem- paling tidak masih di atas Rp500.00 per gram, namun trennya terus turun dan menimbulkan dampak psikologis pada masyarakat investor yang cenderung menarik dari dari investasi emas.

Di Indonesia telah muncul gejala menurunnya kepercayaan terhadap investasi emas- bahkan dihebohkan oleh produk gadai emas di sejumlah perbankan yang merugikan banyak nasabah- yang juga menjadi korban dari tren penurunan harga emas.

Risiko Pengempisan Gelembung Harga Properti

Sebagaimana emas, properti adalah pilihan favorit lain bagi masyarakat investor untuk membiakkan dananya. Sifat properti yang memberikan kenaikan harga aset yang tinggi (capital gain) dan pendapatan hasil sewa (yield) menjadi daya tarik besar untuk berinvestasi produk properti.

Lalu bagaimanakah dengan investasi properti di Indonesia? Sudah sejauh mana tren pertumbuhan harga properti yang meroket dalam beberapa tahun belakangan ini- paskakrisis 1998- membentuk gelembung harga dan seberapa besar gelembungnya. Ini sangat mudah dilacak. Lakukan saja perbandingan harga rumah dalam lima tahun terakhir. 

Rumah tipe 39/90 di Ciledug, Tangerang pada 2005 masih bisa dibeli seharga Rp135 juta- Rp150 juta. Kini untuk rumah tipe 36/78 saja di kawasan yang sama harus merogoh kocek hingga Rp350 juta- Rp400 juta. Perbandingan harga itu akan semakin drastis untuk daerah seperti Serpong dan Cibubur yang meruakan daerah yang paling intensif pertumbuhan pasar propertinya.

Lalu mungkinkah pergerakan harga itu akan terus menaik trennya? Kalau tren penaikan harga itu konsisten berjalan tentu investasi di properti akan menjadi primadona, bahkan berpotensi menguat karena akan ada peluang masyarakat beralih dari investasi emas ke investasi properti untuk yang memiliki dana investasi dalam jumlah yang memadai.

Dan sebaliknya, kalau tren pergerakan harga properti menjadi tertahan bahkan stagnan dalam jangka waktu lama, maka properti juga akan dihindari sebagai portofolio investasi seperti halnya investasi emas. Akan semakin berat lagi kalau harga properti malah turun sebagai akibat dari hukum besi gelembung harga properti.

Melihat seberapa besar gelembung harga itu ada baiknya kita melihat struktur pembangunan harga yang terjadi salam ini.

Pertama: Kalau harga properti merupakan harga kenaikan wajar yang muncul karena hukum pasok dan permintaan, maka niscaya tren kenaikan harga properti berada dalam zona yang sangat sehat. Ini sangat mungkin karena ada angka statistik masyarakat yang belum memiiki rumah yang diklaim mencapai 8 juta- bahkan angka terakhir BPS menyebutkan naik menjadi 13,6 juta unit/ atau tepatnya 13,6 juta keluarga yang belum memiliki rumah. Defisit itu bertambah pula 800.000 unit per tahun akibat kurangnya pasokan.

Kedua: Kalau tren kenaikan harga rumah atau properti merupakan proses dari kartel harga yang diciptakan oleh monopoli pengembang besra, maka harga properti pada saat ini ada pada zona kuning aalias awas. Ingat beberapa pengembang besar menjadi tuan tanah yang menguasai lahan perumahan hingga ratusan ribu hektar di sejumlah lokasi. Di wilayah Jakarta- Bogor- Bekasi, depok- Tangerang- Bekasi saja, pengembang seperti Sinar Mas Group, Ciputra Grup, Lippo Group, Summarecon Group, Metropolitan Land Group hingga Megapolitan Group memiliki sejumlah proyek dengan luas lahan per proyek mencapai hingga 6000 hektar.

Kalau ternyata listing harga properti saat ini merupakan harga yang terbangun yang lebih dominan akibat pembentukan harga oleh pengembang-pengembang besar ini, maka harga yang ada sangat mungkin harga gelembung. Artinya bersiap siap lah menunggu gelembung itu pecah dan kempes yang kemudian menyebabkan terjadi krisis ekonomi.

Menghadapi potensi kartel harga properti ini sebaiknya pemerintah melalui Menteri Perumahan Rakyat dan Kementerian Perdagangan perlu lebih memberi pengawasan atas perkembangan harga. Pemerintah harus mencegah pengembang terlalu kemaruk dalam menetapkan harga. Harus dicegah pengembang mengeruk untung terlalu besar dengan mengangkat harga terlau berlebihan.

Di sisi lain, Bank Indonesia harus lebih mengawasi perbakan sebagai lembaga pendukung dari sisi pembiayaan. Perbankan juga salah satu unsur penting dalam pembentukan harga properti melalui taksiran agunan aset properti maupun appraisal kredit.

Dengan begitu diharapkan pergerakan industri properti bisa berjalan dengan sehat dan tidak meninggalkan bom waktu yang bisa merusak perekonomian. Bahkan lebih dari itu, properti bisa terus dipercaya menjadi salah satu produk investasi yang paling menjanjikan dan aman bagi masyarakat investor. (La Coga/kreditproperty.com)

Awas Bahaya Membeli Properti Pre-sales

Calon pembeli properti secara pre-sales diingatkan agar berhati-hati dalam memilih rumah atau apartemen karena berpotensi dirugikan oleh pengembang.

Hampir semua orang pernah mengalami atau paling tidak melihat pemasar menjual properti dengan memperlihatkan brosur proyek yang akan dibangun. Istilahnya, bermodalkan gambar yang hebat, para pengembang berlomba merengkuh dana calon konsumen dengan menjual proyek yang baru sebatas dalam bentuk brosur. Itu tentu dengan janji akan membangunkan dalam jangka waktu tertentu.

Membeli secara pre-sales memang ada untungnya karena harga biasanya masih murah dan harga itu akan terus naik seiring dengan penyelesaikan konstruksi proyek. Semakin dekat untuk dioperasikan atau diserah terimakan, maka harganya akan naik cukup signifikan dibandingan dengan saat dibeli secara pre sales. 

Akan tetapi, ada baiknya konsumen lebih berhati-hati membeli properti secara pre-sales. Menurut Tony Eddy, CEO Tony Eddy & Associates, salah satu pakar pemasaran dan konsultan properti, banyak yang tidak bahwa sebagai pembeli properti atau kondotel yang unitnya belum dibangun oleh pengembang, pembeli sebenarnya adalah kreditur bagi pengembang.

Dalam hal ini, lanjutnya, semestinya posisi pembeli secara pre sales semestinya kuat karena menjadi pemodal bagi pengembang yang kebanyakan membiayai proyeknya dari hasil penjualan secara pre sales.

"Apakah anda [pembeli pre sales] sudah mengecek apakah developernya kredible dan layak dapat kredit anda atau tidak? Hal terpenting dalam investasi properti atau kondotel adalah kapan anda bisa balik modal dan kemudian bisa menikmati free cashflow dari investasi anda," ujarnya, baru-baru ini.

Tony ada benarnya ada sejumlah kasus proyek properti yang dijual secara pre sales ternyata kemudian pengembangnya melakukan wanprestasi alias tidak menyelesaikan pembangunan apartemen atau rumah yang telah dibeli konsumen. Ada sejumlah kasus di masa lalu dan masih terjadi saat ini.

Ambil contoh ribuah konsumen perumahan Bukit Sentul yang ditupu pengembangnya karena tidak kunjung dibangunkan rumah yang telah dibeli. perkembangan selanjutnya kasus ini mencapai perdamaian setelah sempat dipailitkan melalui Pengadilan Niaga dengan kesanggupan pemilik baru untuk memenuhi komitmen membangunkan rumah yang menjadi hak konsumen. 

Ada pula konsumen pembeli apartemen Pallazo di Kemayoran yang jumlahnya ribuan tertipu karena pengembang tidak kunjung menyelesaikan gambar apartemen yang sudah dibayar lunas oleh pembeli. Terakhir kasus ini juga menjalani perdamaian di bawah pangawasan kurator yang kemudian berkomitmen untuk membangunkan apartemennya. 

Tim Kurator PT Pelita Propertindo Sejahtera, pengembang pallazo yang pailit, kembali melanjutkan pembangunan apartemen itu dengan janji memenuhi hak 1000 orang pembeli yang tidak kunjungi dipenuhi haknya sejak 2007 atau 90% dari total aset yang dijual Pallazo.
Beberapa tahun yang lalu muncul pula kasus apartemen Hollywood yang berlokasi di belakang Hotel Kartika Chandra, Jakarta Selatan. PT Tradisi Sejahtera selaku pengembangnya telah melarikan dana konsumen yang terlanjur disetor dan bangunan apartemen tidak jadi dibangun.

Yang terbaru adalah PT Mitra Safir Sejahtera yang wanprestasi kepada pembeli apartemen Kemanggisan Executive Residence yang dikembangkan di Jakarta Selatan. 

Pada umumnya dalam kasus wanprestasi model ini disebabkan oleh mismanajemen dalam pengelolaan dana konsumen yang sudah mereka kumpulkan. Kemungkinan besar dana itu tidak digunakan untuk membiayai proyek yang semestinya mereka bangun, tapi dipergunakan untuk kepentingan lain yang kemudian ternyata merugi.

Resiko lain dalam membeli properti secara pre sales adalah kemungkinan menjadi kelinci percobaan oleh pengembang. Pengembang yang menjual brosur kepada calon pembeli tidak sedikit tengah melakukan tes pasar, terutama terjadi pada bangunan tinggi. Perhitungannya jika 30% dari total unit apartemen yang akan dibangun bisa diserap pasar baru pengembang mau membangun proyeknya. Akan tetapi, jika anda termasuk yang membeli perdana dan penjualannya tidak mencapai target 30%, maka siap-siap anda tidak mendapatkan properti yang anda beli. 

Dalam kasus seperti ini biasanya lebih bagus penyelesaiannya karena akan dilakukan refund kepada pebeli sehingga dana yang sudah dibayarkan tidak akan hilang. hanya saja pembeli akan direpotkan untuk menjalani proses mendapatkan uang itu dari pengembang yang urung membangun proyeknya.
Di ajang pameran umumnya jualan brosur

Kiat Membeli Properti Pre-sales

Tony mengatakan mengenali rekam jejak dan reputasi pengembang merupakan salah satu cara untuk berhasil mendapatkan properti berkualitas.
Menurut dia, pembeli secara pre sales perlu mengetahui pengembang sehingga tidak asal beli produk properti.

Dia memberi contoh pembeli kondotel yang harus mengetahui sampai kepada calon manajemen atau operator propertinya. Hal itu, ungkapnya, menyangkut kesukseskan operasi kondotel sebagai barang investasi.

Dalam kasus kondotel, tuturnya, malah tidak hanya memastikan propertinya selesai dibangun, tapi juga keberhasilan dalam mengelolaa kondotelnya.

"Hal terpenting dalam investasi kondotel adalah kapan anda bisa balik modal dan kemudian bisa menikmati free cashflow dari investasi condotel anda. Karena percuma saja dapat propertinya jika investasi anda tidak pernah balik modal, bahkan nombok setiap tahunnya jika managemennya tidak baik."

Cara lain yang bisa digunakan untuk prudent dalam membeli properti secara pre sales adalah memastikan seluruh legal dokumen perizinan proyek yang akan dibeli sudah beres di tangan pengembangnya. Salah satunya berupa ijin Prinsip, Surat Ijin Penggunaan Peruntukan Tanah (SIPPT), dan Surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Kalau semua hal itu sudah beres maka barulah mantap untuk membeli apartemen atau rumah yang dinginkan. 

Ini menjadi sangat penting karena hampir 80% proyek properti yang dikembangkan di Indonesia menggunakan sistem penjualan secara pre sales atau mengantungkan pembiayaan proyek pada setoran dana pembelian dari calon pembeli. (La Coga/kreditproperty.com)